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概要： ■本期嘉賓：郭田勇：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任馬晨：北京農(nóng)村商業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)理袁鋼明：清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員易憲容：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員朱武祥：清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系教授銀行死在地產(chǎn)前面。【正方】 袁鋼明：房?jī)r(jià)對(duì)銀行的影響非常大。
■ 本期嘉賓：
郭田勇：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任
馬 晨：北京農(nóng)村商業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)理
袁鋼明：清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員
易憲容：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員
朱武祥：清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系教授
銀行死在地產(chǎn)前面？
【正方】
袁鋼明：房?jī)r(jià)對(duì)銀行的影響非常大。首先，目前很多人向銀行貸款買房，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本人支付能力，買房者預(yù)期房子會(huì)升值，因此當(dāng)房?jī)r(jià)沒有升值趨勢(shì)后，一部分人會(huì)即刻清場(chǎng)離開。目前，中國(guó)房產(chǎn)消費(fèi)的情況是，如果房?jī)r(jià)不下降，很多人的確買不起房，但是，房?jī)r(jià)一旦下降，銀行的個(gè)人貸款還款又可能出現(xiàn)問題。在日本就曾出現(xiàn)個(gè)人還不清銀行貸款，房子貶值，房?jī)r(jià)泡沫破滅的情況，對(duì)銀行造成極大影響。因此，對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)控需要高度重視。
【反方】
郭田勇：銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款主要是針對(duì)地產(chǎn)商的貸款和針對(duì)個(gè)人的貸款。有人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌，銀行會(huì)出現(xiàn)問題。但是我認(rèn)為這只是個(gè)“度”的問題——房?jī)r(jià)即使下跌20％至30％，銀行本身也不會(huì)出現(xiàn)問題，但是如果房?jī)r(jià)腰斬，大規(guī)模斷供出現(xiàn)的話，銀行就有**煩了。
一旦出現(xiàn)大規(guī)模斷供現(xiàn)象，銀行的不良貸款率會(huì)大幅上升。但是，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)商的貸款通常是以土地證書做抵押，一旦還不了款，土地被銀行收走。因此，即使銀行的不良資產(chǎn)短時(shí)間里反彈，但是后繼銀行的資產(chǎn)保全可以在一定程度上確保銀行資產(chǎn)的安全性。因此，最后的實(shí)際損失可能也比原先預(yù)計(jì)的要少得多。
在一級(jí)市場(chǎng)上，土地的價(jià)格比房?jī)r(jià)跌得快。土地沒人買，銀行手中有保全，拿去掛牌折賣，價(jià)格會(huì)大大下降，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降，銀行也不會(huì)像有些人之前說(shuō)的，銀行會(huì)死在房地產(chǎn)前面。
易憲容：從央行2008年一季度貨幣政策報(bào)告來(lái)看，到2008年3月底，全國(guó)商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬(wàn)億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.01萬(wàn)億元（占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的17％），其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬(wàn)億元（占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的6％左右），個(gè)人住房按揭貸款余額為3.13萬(wàn)億元（占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的11％左右）。也就是說(shuō)，到3月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額只有1.8萬(wàn)億元，占銀行體系貸款余額總的比重不高。
對(duì)于國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款來(lái)說(shuō)，不良率的高低還與國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度有關(guān)。房?jī)r(jià)下跌時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越高，而房?jī)r(jià)上漲時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)反而越低。從目前來(lái)看，個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款可能在8100億元左右，而這8100億元貸款占整個(gè)銀行體系貸款總額不足3％。也就是說(shuō)，即使出現(xiàn)最為極端的情況，這8100億元個(gè)人住房按揭貸款全部成為不良貸款，也僅占國(guó)內(nèi)銀行體系不足3％的資產(chǎn)。因此，就目前的情況來(lái)說(shuō)，這些個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)并不高。
一般來(lái)說(shuō)，如果承認(rèn)住房是消費(fèi)品，那么，居民的住房消費(fèi)都是有限消費(fèi)，住房?jī)r(jià)格基本上由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定，由居民的支付力來(lái)決定。因此，住房的價(jià)格無(wú)論是上漲還是下跌，只會(huì)隨著住房供求關(guān)系來(lái)波動(dòng)，而談不上金融安全的問題。
即使有些購(gòu)買住房的民眾是通過(guò)銀行信貸來(lái)進(jìn)行，無(wú)論是房?jī)r(jià)的上漲或下跌，居民所購(gòu)買的消費(fèi)效用不會(huì)由于房?jī)r(jià)上漲而增加，也不會(huì)由于房?jī)r(jià)下跌而減少。既然居民所購(gòu)買住房的消費(fèi)效用是一樣的，通過(guò)銀行信貸購(gòu)買住房的民眾并不會(huì)由于住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)而改變持有狀況。更何況，居民在通過(guò)銀行信貸購(gòu)買住房時(shí)，住房按揭貸款首付比例在30％以上。如果房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)買住房消費(fèi)的居民如果是由于房?jī)r(jià)下跌而放棄所持有的住房，那么不僅會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會(huì)居無(wú)定所。因此，購(gòu)買住房消費(fèi)的居民即使是通過(guò)銀行消費(fèi)信貸購(gòu)房，除非他們完全喪失工作或支付能力，否則他們不會(huì)放棄對(duì)住房的持有。
【背景】
銀行和房地產(chǎn)之間關(guān)系微妙，相互支撐卻又相互牽連，任志強(qiáng)那句“要死，也是銀行先死”并非聳人聽聞。今年，我國(guó)遭遇著國(guó)際金融環(huán)境惡化和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的內(nèi)憂外患。而已經(jīng)過(guò)半了的2008年，地產(chǎn)業(yè)始終被“資金鏈吃緊”、“降價(jià)”、“變相打折”的聲音所充斥著，消費(fèi)者企圖從蛛絲馬跡中找到買房契機(jī)，一場(chǎng)銀行、地產(chǎn)、消費(fèi)者的博弈貌似剛剛開始，其實(shí)早已暗斗多時(shí)。銀行是否會(huì)死在地產(chǎn)之前？地產(chǎn)商到底缺不缺錢？高燒不退的房?jī)r(jià)是否能有所松動(dòng)？而政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度又將如何？
房?jī)r(jià)理性回歸？
【正方】
馬晨：杭州、南京、深圳等地方已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)向下的趨勢(shì)。從表面看，北京的房?jī)r(jià)似乎沒有松動(dòng)，實(shí)際上也出現(xiàn)變相打折的情況，如有的樓盤售樓加精裝修還送車。這也從另一個(gè)層面顯示出開發(fā)商急切希望將樓售出以換取流動(dòng)資金的愿望。今年宏觀經(jīng)濟(jì)整體增長(zhǎng)速度趨緩已成定局。從過(guò)去好幾年到去年，房?jī)r(jià)被炒得過(guò)高，現(xiàn)在應(yīng)該是回歸理性的時(shí)候。
郭田勇：有人認(rèn)為持續(xù)的雙順差、流動(dòng)性過(guò)剩會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但是我認(rèn)為流動(dòng)性過(guò)剩是外因，只是事物變化的條件，內(nèi)因才是變化的根據(jù)。2006年、2007年房?jī)r(jià)大漲，房?jī)r(jià)水平相對(duì)于收入水平來(lái)說(shuō)過(guò)高。西方國(guó)家1個(gè)人用七八年的工資就可以買一套房，但是中國(guó)要用二三十年才能買一套，有的甚至要四五十年才能買一套，這是不正常的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價(jià)值中樞。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，錢再多，流動(dòng)性再過(guò)剩，在短期內(nèi)可能會(huì)推漲房?jī)r(jià)，但是消費(fèi)者不可能長(zhǎng)期持有一個(gè)估值偏高的投資品。
2006年、2007年房?jī)r(jià)高漲還是有一定根據(jù)的，資金充裕者買房較多，普通老百姓買房較少，2008年或者以后還想依靠這部分人拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不太現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)在國(guó)家限制第二套房，盡量讓有需求的人能夠買得起房。越往后房?jī)r(jià)相對(duì)于收入來(lái)說(shuō)越來(lái)越高的話，炒房者會(huì)清理掉一部分房，房子就會(huì)出現(xiàn)合理性回調(diào)。
【反方】
袁鋼明：未來(lái)房?jī)r(jià)不一定會(huì)跌，可以說(shuō)基本上不會(huì)跌，主要原因是城市土地越來(lái)越緊缺。從世界來(lái)看，商品房不是蓋給富人的，而是針對(duì)普通百姓的。比如日本，大多數(shù)房都是蓋給大眾消費(fèi)者的，只有少數(shù)房是超過(guò)人們實(shí)際購(gòu)買能力的。
但是中國(guó)情況不一樣，因?yàn)楦辉Ｈ丝谳^為集中在幾個(gè)大的城市。因此，地產(chǎn)商將目光集中在這些很小一部分的高收入人群，市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房太少，政策扶持也還沒有及時(shí)到位。
同時(shí)，房地產(chǎn)是一個(gè)很大的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，會(huì)牽連很多行業(yè)，鋼鐵、建材企業(yè)會(huì)首當(dāng)其沖，最后，國(guó)家經(jīng)濟(jì)也會(huì)出問題。因此，**將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取一些干預(yù)手段防止其下滑，這些因素都促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，因此，房?jī)r(jià)往下降的可能性不大。
銀行一念“緊箍咒”，地產(chǎn)商就頭疼？
【正方】
袁鋼明：現(xiàn)在我國(guó)的貸款增速是14％左右，按照經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)貸款增速低于15％時(shí)，所有企業(yè)都會(huì)感到資金緊張，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)尤其如此。但是，盡管開發(fā)商的資金鏈吃緊，不到周轉(zhuǎn)不開，開發(fā)商不會(huì)輕易拋售房產(chǎn)。當(dāng)開發(fā)商不得已拋售房產(chǎn)，個(gè)人買房者也開始大規(guī)模拋售時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就有面臨崩潰的危險(xiǎn)。
馬晨：國(guó)家政策規(guī)定，開發(fā)商拿到地后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，如果不開發(fā)，就要將土地“吐”出來(lái)，地產(chǎn)商受到從緊貨幣政策很大影響。去年房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，很多開發(fā)商大量囤地，但是資金鏈又受到影響，因此，目前有些地產(chǎn)商的日子確實(shí)不太好過(guò)。
城市化的趨勢(shì)是不可避免的，城市化也是我國(guó)發(fā)展的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)可以帶活其他行業(yè)，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將受到重創(chuàng)，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況高度關(guān)切。
但是，今年我國(guó)的從緊貨幣政策不改，現(xiàn)在防通脹是首要任務(wù)，這點(diǎn)從央行行長(zhǎng)***在多個(gè)場(chǎng)合的表態(tài)中都可以看出來(lái)。越南金融危機(jī)給中國(guó)**警示作用很大，越南發(fā)生金融危機(jī)之前大約有兩三年時(shí)間，通脹率一直保持在7％至8％之間，但是越南**沒有采取積極的政策抑制通脹，熱錢大量涌入，再大量涌出，重重沖擊了越南經(jīng)濟(jì)。
經(jīng)適房能扛起房?jī)r(jià)下降大任嗎？
【反方】
易憲容：房?jī)r(jià)本來(lái)就不是低收入群體推上去的，解決了他們的住房問題，房?jī)r(jià)也未必會(huì)下來(lái)。保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)不會(huì)有影響，因?yàn)樗鼈冡槍?duì)的是不同群體，分屬兩個(gè)不同層面。
另外，房地產(chǎn)本來(lái)就有兩種屬性：即投資的屬性和消費(fèi)的屬性。如果在投資的屬性下，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)是沒有影響的。因?yàn)椋?jīng)濟(jì)適用房不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資屬性占主體時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的“冷凝”作用幾乎沒有。
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)以消費(fèi)型為主導(dǎo)，那么，房?jī)r(jià)將由供求關(guān)系決定。而此時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房就能和普通商品房一樣，作為總供給的一部分，在總需求有限的條件下，經(jīng)濟(jì)適用房的不斷投放市場(chǎng)一定會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。
但我現(xiàn)在的觀點(diǎn)是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是投資品市場(chǎng)，很多人買房子不是為了住，而是為了賺錢。現(xiàn)在市場(chǎng)上明擺著有很多空房子，但為什么房?jī)r(jià)還這么居高不下，為什么很大一部分有需求的人仍然被拒之“門外”？在這種市場(chǎng)條件下，依靠經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)抑制房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。
郭田勇：國(guó)家出臺(tái)政策保障經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，可以分流掉一部分需求，但是目前關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策還不清晰，因此，它們和商品房之間還存在一些定位沖突。
對(duì)第二套房政策，原則上不會(huì)發(fā)生根本性變化，盡管如果松動(dòng)二套房市場(chǎng)會(huì)對(duì)當(dāng)前交易量萎縮的市場(chǎng)有所刺激，但是**還是會(huì)嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。
【反方】
易憲容：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，到目前為止，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮并未改變，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流入不僅沒有改變，反而快速增長(zhǎng)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣的快速增長(zhǎng)依然難以改變，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫遲早會(huì)被刺破，也許中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入如日本十年經(jīng)濟(jì)衰退或美國(guó)次貸危機(jī)一樣的境地，最終，這一切將由全國(guó)人民來(lái)埋單。
從實(shí)際的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金并不緊張。目前為止，也沒有看到哪家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂了。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面手中持有大量市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，另一方面又出現(xiàn)資金緊張，它一定會(huì)把手中大量持有的商品尋找一個(gè)合適的價(jià)格賣出去。就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的情況來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張時(shí)，也一定會(huì)為手中的住房找一個(gè)合適的價(jià)格早點(diǎn)賣出去，以便企業(yè)資金早點(diǎn)回籠。
因此，就目前的情況來(lái)看，并非是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金出現(xiàn)什么緊張。否則，這些企業(yè)一定就會(huì)把手中持有的住房降價(jià)**。在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有賣不出去的房子，只有購(gòu)房者接受不了的價(jià)格。住房供給多了，價(jià)格達(dá)到消費(fèi)者希望值，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住房遲早會(huì)賣出去，資金就能夠盡早回籠。
朱武祥：過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)很多地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是以高增長(zhǎng)回饋了市場(chǎng)，但高投資推動(dòng)高增長(zhǎng)的模式背后是持續(xù)的負(fù)現(xiàn)金流。再加上一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)企業(yè)的自由現(xiàn)金流期限結(jié)構(gòu)模式，以往增長(zhǎng)模式（資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）和融資模式之間的不匹配迅速凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。
房地產(chǎn)融資環(huán)境嚴(yán)峻局面難以改觀，融資環(huán)境更為惡化，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)調(diào)整難度顯著增加，調(diào)控代價(jià)很大。比如說(shuō)股市，以前A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有歧視，有些企業(yè)本來(lái)商業(yè)模式很好，但受制于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的約束沒有及時(shí)體現(xiàn)意愿，所以陷入困境。今年不管是買殼還是什么方式，想上市的公司通過(guò)股票市場(chǎng)融資的機(jī)會(huì)不大，或許還要等很長(zhǎng)的時(shí)間。
到目前為止，各個(gè)地產(chǎn)企業(yè)家都在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，包括降價(jià)、銷售、賣地買項(xiàng)目、合作開發(fā)、民間借貸及發(fā)債等模式。成交量下降，銷售回款減少，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免陷入危機(jī)，只有少數(shù)企業(yè)能自救突圍。
郭田勇：銀行控制信貸規(guī)模，開發(fā)商面臨的問題主要有3種情況。第一種是已經(jīng)蓋好房子的，交易量萎縮，房子賣不出去了，資金也回籠不了；第二種情況是已經(jīng)沒有錢再去開發(fā)；第三種情況是市況不好，即使有錢也不敢再開發(fā)。
開發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期不是很好，貨幣回籠不了，開發(fā)商可能面臨洗牌。一種情況是地產(chǎn)商之間整合。大地產(chǎn)商其實(shí)不缺錢，這樣，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)可能被收購(gòu)，洗牌不是件壞事，可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展。但是也不能排除房地產(chǎn)如果出現(xiàn)集體不景氣的情況，這樣，整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能爆發(fā)局部性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
