在近期舉行的市政府新聞發布會上，上海市副市長湯志平，市住房城鄉建設管理委主任姚凱，市住房城鄉建設管理委副主任、市房屋管理局局長王楨，市經濟信息化委總工程師張宏韜，市規劃資源局總工程師韋冬，市發展改革委二級巡視員金瑜出席，介紹《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》相關情況，并回答記者提問。來看文字實錄↓
——熱點問答——
從嚴控制租金漲幅，目前計劃租金年漲幅不得超過 5%
中央廣播電視總臺：這次《實施意見》聚焦上海新市民、青年人等有住房困難的群體，怎么樣調控好保障性租賃住房的調控價格，讓這些群體可以承擔得起，在這些方面會有哪些制度考慮？
湯志平：《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》規定，“面向社會供應的保障性租賃住房，租賃價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下；面向本園區、本單位、本系統職工等定向供應的保障性租賃住房，租賃價格可進一步降低，并相應建立隨租賃年限增加的租賃價格累進機制和管理規則。”
政府對保障性租賃住房租賃價格的管控主要包括初次定價和動態調價兩個環節。初次定價環節，市、區房管部門加強市場租賃住房租金水平的監測，對出租單位制定的租賃價格是否處在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下進行監管。動態調價環節，從嚴控制租金漲幅；目前計劃，保障性租賃住房租金的年漲幅最高不得超過 5%。
這一幅度，略低于職工工資和居民收入的增長水平，同時能夠覆蓋出租單位的貸款利息等財務成本，兼顧了租戶可負擔和企業可持續兩方面因素。總體來看，只要控制好漲幅，保障性租賃住房的租金穩定性將會隨著時間推移逐步顯現，承租對象也能夠對未來租房支出形成合理、穩定的預期，更加安心地租房居住。
廣泛動員社會力量，努力解決公共服務行業一線職工住房問題
勞動報：本市在解決公共服務行業一線職工，比如家政、快遞小哥他們住房問題，我們有什么切實的好的舉措？
姚凱：自 2020 年以來，本市積極推進公租房拆套合租和宿舍型房源供應，提供一張床、一間房形態的公租房，滿足環衛、快遞等公共服務行業一線職工就近住宿需求。準入條件上，建立 “綠色通道”，允許先入住、后補居住證。租賃價格上，在公租房租金基礎上進一步從優，使一張床的租金控制在每月 500-800 元左右。截至目前，累計供應床位 8000 余張，取得良好社會反響。
下一步，我們將繼續做好公租房拆套合租和宿舍型房源供應工作；同時，結合保障性租賃住房工作推進，廣泛動員社會力量，加大力度提供宿舍型保障性租賃住房。作為《實施意見》配套政策之一，近期我們正在抓緊制定非居住房屋改建保障性租賃住房的政策細則，計劃在年底前出臺。這項政策將為盤活存量非居住房屋資源，改建宿舍型保障性租賃住房提供更加有力的支撐。我們將盡最大努力解決好公共服務行業一線職工的住房保障問題，讓那些為城市運行默默無聞作出貢獻的普通勞動者，享有更加體面、更有尊嚴的居住生活。
入住保障性租賃住房必須符合哪些準入條件，怎樣申請
解放日報：本市保障性租賃住房的供應方式和申請條件是什么，具體如何申請？
王楨：本市保障性租賃住房實行多主體供給。根據項目建設主體的不同，有的由產業園區、用人單位自建，面向本園區、本單位職工定向供應，有的由專業住房租賃企業新建、改建，面向社會符合條件對象供應，采用向單位整體出租和向個人分散出租相結合的方式供應。
無論采用何種方式供應，入住保障性租賃住房的對象，必須符合保障性租賃住房基本準入條件：一是在本市合法就業、在職工作；二是在本市存在住房困難，住房困難的面積標準，原則上按照家庭在本市一定區域范圍內人均住房建筑面積低于 15 平方米確定。
在申請流程上，申請入住的對象通過單位或由本人直接向保障性租賃住房出租方提出申請，由出租方進行審核，其中在本市的住房情況由住房保障機構按規定予以核查；通過審核后，方可簽訂租賃合同。
目前，我們正在抓緊建設和完善全市統一的住房租賃的服務平臺，開發 “我要租房” 的應用場景，保障性租賃住房出租信息將通過平臺統一發布。當然這個平臺不僅僅有保障性租賃住房出租信息，還有各類租賃住房的出租信息，能夠為廣大市民為新市民、青年人提供更加便捷的一站式租房服務。
高效利用產業園區配套空間，進一步提高居住品質
上海人民廣播電臺：下階段上海圍繞產業園區、產業人才租賃住房需求會出臺什么樣的政策，會對上海產業園區的發展有哪些促進？
張宏韜：近期，我委將重點圍繞重點產業高質量發展方向，以產業空間布局和產業地圖為導引，結合五個新城 “一城一名園”、“南北轉型”、特色產業園區、民企總部集聚區建設工作，聚焦產業人才和骨干的安居需求，按照“相對集中” 的空間布局原則，研究調整產業園區宿舍型保障性租賃住房統一建設方式，細化管控要求，編制《產業園區工業項目配套建設租賃住房規劃建設管理細則》，用足用好政策，在高效利用產業園區配套空間支持宿舍型保障性租賃住房建設的同時，進一步提高居住品質。
首先，在綜合考慮區域職住平衡情況、企業經營情況、企業在職員工實際居住需求基礎上，鼓勵企業用好產業園區 15% 工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地和建筑面積，支持將該部分面積用于建設宿舍型保障性租賃住房；鼓勵產業園區將多個工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統一開展建設。
其次，對于閑置和低效利用的廠房等非居住存量房屋，在符合相關要求的前提下，允許有序改建為宿舍型保障性租賃住房。
同時，圍繞市政府 “保障性租賃住房建設籌措任務目標”，加強市區聯動，分類施策，推動產業園區根據空間資源條件，因地制宜提升園區綜合配套服務功能，拓展打通多種類型人才租賃住房的籌措和銜接渠道，滿足不同類型產業人才不同生活、發展階段的居住需求。例如，松江經濟技術開發區目前有 12000 余套保障性租賃住房，既包括企業利用配套比例自建的員工宿舍，也包括園區配建的一些人才公寓。未來一兩年，松江經濟技術開發區還將新增 3000 余套不同類型的保障性租賃住房，滿足園區產業人才的需求和產業發展的需要。
我們希望，通過面向全市產業園區戰略性新興產業和優質企業定向新增宿舍型保障性租賃住房，著力解決園區就業的新市民、青年人等的住房困難問題，增強園區和企業的競爭力以及就業崗位的吸引力，促進特色產業園區等重點區域職住平衡和產業發展，著力建設更具創新力、競爭力、持續發力的 “產業節點”，推動產城融合、匯聚成勢，穩固發展高端產業引領的前沿陣地。
多主體供給、多渠道保障、租購并舉，堅持分區分類差異化引導
澎湃新聞：加快發展我市保障性租賃住房的實施過程中，在規劃和土地支持方面有哪些具體的政策和舉措？
韋冬：根據《關于加快發展我市保障性租賃住房的實施意見》，我局配合市住建委、市房管局正開展編制《上海保障性租賃住房規劃》工作，目前已基本形成工作方案。該規劃一方面著力 “頂層設計、戰略引領”，謀劃至 2035 年建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的總體安排；另一方面著力“近遠結合、精準落地、補齊短板”，堅持分區分類差異化引導，“十四五” 時期優先保障供需矛盾突出地區，推動保障性租賃住房更高質量、更高水平規劃建設。
按照專項規劃明確的目標任務，在詳細規劃和建筑管理方面，我局將進一步開展以下三方面工作：
一是著眼促進保障性住房供需匹配、產城融合，選址主要聚焦軌交站點附近、五大新城、產業園區及周邊等就業人口集中、租賃住房需求集中的區域。
二是著眼提高新市民、新青年等的幸福感和獲得感，按照十五分鐘社區生活圈建設的標準，為保障性租賃住房提供各類公共服務、公共空間等配套設施。
三是著力提升租賃住房規劃建設標準，倡導開放式街區理念，通過連廊、底層架空等增設鄰里交往空間，使上海的租住生活更富魅力、更有溫度、更具吸引力。
在土地政策方面，落實國家明確的五條用地路徑：
一是利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。
二是利用企事業單位自有閑置土地建設保障性租賃住房，可變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。
三是利用企事業單位非居住存量房屋改建保障性租賃住房，不變更土地用途、不補繳土地價款。
四是產業園區中產業類項目按照不超過 15% 用地面積配套建設保障性租賃住房，并鼓勵將各項目的配套比例集中統建。
五是單獨選址的租賃住房用地，主要用于建設保障性租賃住房。新出讓商品住房用地繼續配建不少于 5% 的保障性住房，無償移交政府，主要用作公租房；繼續配建不少于 15% 的自持租賃住房，主要用作保障性租賃住房。對于自持部分，鼓勵各區統籌配建面積，集中實施配建，集中實施配建的保障性租賃住房應當先于商品住房供地或同時供地。
落實總量， 優化布局，堅持公共交通導向
新華社：上海將怎樣具體落實《實施意見》，有哪些重點？五個新城等住房需求較大的區域，保障性租賃住房建設供應有什么舉措？
姚凱：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局正在組織編制保障性租賃住房專項規劃，發揮規劃引領作用，有效擴大保障性租賃住房供給。當前，重點抓好以下三個方面工作：一是落實總量，明確路徑。將到 “十四五” 期末累計規劃建設籌措的 60 萬套（間）保障性租賃住房全部落圖、落地，統籌、指導各區推進保障性租賃住房規劃、建設、供應全生命周期管理。計劃今明兩年建設籌措的 24 萬套（間），正在加快排摸梳理區域租賃需求、規劃條件和存量房屋情況，采用新建、改建、配建等多種方式，盡快開工建設、改建改造認定，力爭（今明兩年）多做一點，滿足新市民、青年人急迫的居住租賃需求。
二是優化布局，供需匹配。聚焦中心城區、五個新城等就業人口多、租賃需求大的區域，多渠道籌措保障性租賃住房，推動保障性租賃住房與人口規模相適應、與產業規模和結構相協調。在產業園區等就業集聚區域，因地制宜地提供宿舍型保障性租賃住房，加快建立從 “一張床”“一間房” 到“一套房”的多層次保障性租賃住房供應體系。
三是堅持公共交通導向，職住平衡。深入踐行 “人民城市” 重要理念，把握好住房的民生屬性，“十三五”期間我們出讓集中式租賃住房項目用地 150 余幅，可建建筑面積約 1000 萬平方米，在各大城市中租賃住房新建量位居第一，其中，38% 位于軌道交通站點 600 米范圍內（約 50% 位于產業園區周邊），都將在 “十四五” 期間形成供應。
今年市委市政府作出決定：新城軌道交通站點 600 米范圍內，新建住宅以保障性租賃房為主。經初步排摸，至 2025 年，五個新城軌道交通站點 600 米范圍內規劃可建設籌措保障性租賃住房約 4.4 萬套，占新城 “十四五” 保障性租賃住房比重約 40%。
積極穩妥推進保障性租賃住房項目的核準，多措并舉強化對保障性租賃住房的資金支持
界面 · 財聯社：推進保障性租賃住房健康發展是一項長期的民生工作，如何在項目審批和資金支持方面給予更大的支持？
金瑜：主要從兩個方面加大推進力度，助力本市保障性租賃住房健康發展。一方面，積極穩妥推進保障性租賃住房項目的核準。2018 年以來，我委已核準 27 個租賃住房項目，總投資約 354 億元。下一步，我委將認真踐行人民城市重要理念，對照本市 “十四五” 規劃提出的目標要求，根據國家核準目錄，按照保障性租賃住房的建設標準，繼續做好項目核準審批，并與相關部門進一步加強協作、形成合力，多渠道增加供給，切實緩解本市住房突出問題，滿足新市民、青年等人民群眾最關切的住房需求。
另一方面，多措并舉強化對保障性租賃住房的資金支持。一是進一步用好地方政府專項債券。今年年初，國家明確保障性安居工程正式納入專項債券重點支持范圍。當前，我們重點是做好明年專項債項目梳理申報工作，系統謀劃保障性安居工程等專項債券支持領域項目。
二是持續用好企業債券。企業債具有期限長、利率低的優勢，是保障房市場融資的較好工具。我們推動多家保障房建設運營企業通過發行企業債獲得長期資金支持，目前已有 16 家企業累計發行 19 支企業債券，實際發行金額約 247.5 億元。后續我們將繼續支持滿足條件的相關企業，特別是保障性租賃住房企業發行債券，拓寬融資渠道，降低融資成本，促進保障性租賃住房加快發展。
三是創新用好基礎設施 REITs 工具。保障性租賃住房項目回收周期長、資金壓力大。今年 7 月，國家發改委將保障性租賃住房納入 REITs 試點范圍，對于盤活租賃住房建設企業的資金，以及拉動本市有效投資具有重要意義。下一步，我們將重點推進本市保障性租賃住房 REITs 試點工作，加強與企業的溝通對接，加快項目培育，在確保保障性租賃住房資產安全和規范運行的前提下，積極爭取本市項目成功納入 REITs 試點。
推動利用閑置和低效商業辦公等非居住存量房屋進行改建，確保運營安全
文匯報：剛才大家多次提到多渠道擴大保障性租賃住房的供給，其中包括利用閑置和低效商業辦公等非居住存量房屋進行改建，如何推動這類項目的落地，尤其是確保運營安全？
王楨：本市擴大保障性租賃住房供給，主要是通過鼓勵多主體、多渠道參與，持續高質量推進本市保障性租賃住房的建設、籌措和供應工作。建設籌措的渠道有三個：新建，商品房配建，還有很重要的存量非居住類房屋的改建工作。這項工作的推進，將從三個方面進行：
一是精準梳理存量資源。“十四五” 以來，本市已經逐步在探索非居住存量房屋改建成租賃住房。16 個區都有非常好的、成功的項目改建試點案例。利用閑置低效既有的非居住存量房屋改建改造為租賃住房，市場主體都有較強的參與意愿。同時一些區位比較好、房型比較適配、租金可承受的房源非常受市場，特別是新市民和廣大青年群體的歡迎。我們正在同步會同市國資管理部門、市規劃資源部門精準梳理存量房屋資源，以需求為導向，以宜居為目標，重點在高校和科研院所周邊、科創園區、產業集聚區、商務和商業集聚區、五個新城、軌道交通站點 600 米范圍內進一步梳理低效存量資源。
二是創新聯合審批的機制。存量改建工作涉及管理環節比較多，目前本市正在抓緊制定改善非居住存量房屋改建成保障性租賃住房政策，在確保房屋結構安全、消防安全、管理安全三條安全底線的前提下，建立多部門聯合審批的機制，將更多的閑置商業辦公、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，增加保障性租賃住房的有效供給。
三是加大引導支持的力度。即將發布的《實施意見》明確，要充分利用好這類閑置低效資源，允許在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、不補交土地價款，同時執行民用水電氣價格，并同步享受金融和稅收優惠支持政策。這不僅有利于實現職住平衡，提高資源配置效率，推動城市有機更新，有利于更好地滿足市場租住需求，為進一步改善區域社會治理開辟新路，也有利于引導市場參與主體規范運營和企業可持續發展，為重點保障人群提供更高品質、更安心居住的租賃住房的資源。
