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      據經濟觀察報報道，上海外灘800米黃浦江畔，因為知名樓王湯臣一品而平添了些許傳奇色彩。

　　而現在，上海樓市的新寵變成了咫尺之隔的海景壹號。

　　這個中糧集團在滬的首個住宅項目，經過13年沉沙終趕上“豪宅熱潮”。首期66套房源在一個月內銷售一空，成交均價達11萬元/平方米，這一數字，是其拿地成本的25倍。

　　中糧曾希望能在地產板塊上做到和黃、瑞安那樣的高度，一直未能如愿。但此時，與湯臣一品時間、地段、定位均極為類似的海景壹號，卻從眾多豪宅中脫穎而出獲得極高的溢價。人們不禁要問：其暴利是怎樣煉成的？

　　暴利：銷售價是樓板價的25倍

　　上海市房地產交易中心提供的最新信息顯示，中糧海景壹號已售66套，現僅剩一套面積為636平方米位于頂樓復式在售。已售房總面積達21588平方米，成交均價(累計合同均價)為每平方米11.006萬元，超過湯臣一品的10.6萬元/平方米，成為滬上第一高價樓盤。據統計，中糧集團在此首期項目上回籠資金23.76億元。

　　那么，海景壹號的成本是多少？中糧又在何時拿到此地塊的呢？

　　一位上海地產界人士介紹，一般而言，房地產開發企業的總成本包括直接成本和運營成本。在直接成本項下，又包括前期工程成本、土地成本(土地出讓金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設施和不可預見費等6個子項；在運營成本項下，又包括財務費用、銷售費用和開發間接費用等3個子項。其中土地成本、建安成本是其中的大頭，而財務費用主要是貸款利息，一般視項目開發時間長短而不同，銷售費用一般占項目收入的3%~4%。

　　本報曾赴上海房產交易中心采訪查詢海景壹號地塊信息，該中心負責人表示，由于時間較早，并沒有電子檔案在冊。記者又先后赴浦東新區檔案館、上海市規土局和浦東新區規土局，但三家機構以提供的材料不全等理由拒絕查詢。

　　不過，一份海景壹號的房地產證材料顯示，這個原名為鵬利海景的樓盤，使用期限為1999年到2069年。也就是說，這塊年限為70年的土地并沒有經過多次轉讓，開發商取得它的時間在1999年之前。

　　一位地產界資深人士透露，1997年亞洲金融危機前后，上海房地產市場進入調整期，唱衰浦東的聲音甚囂塵上。此時，包括花旗集團、鵬利國際、湯臣集團等外資卻逆勢而上，從當年小陸家嘴(23.02,-0.21,-0.90%)地區最大的“地主”之一——上海富都世界開發集團(下稱“富都世界”)手中買地。

　　始于1992年的富都世界是陸家嘴集團和泰國正大集團合資成立的公司，1995年以后，陸家嘴集團陸續將其所擁有的從原城中路、陸家嘴西路、世紀大道、濱江大道之間沿江近40公頃土地成片開發及房地產經營權，轉讓給上海富都世界。

　　資料顯示，1996年10月8日，中糧集團旗下香港鵬利國際有限公司(下稱“鵬利國際”)的全資子公司亨達發展有限公司(下稱“亨達公司”)，與陸家嘴集團旗下的上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司(下稱“陸家嘴股份公司”)簽訂了一份土地轉讓合同。這塊名為小陸家嘴X5-2地塊、性質為酒店公寓的土地，由陸家嘴股份作價1500萬美元批租給亨達公司。這就是后來的鵬利海景項目所在地之一。

　　1997年9月，亨達公司從富都世界購入X5-4地塊的土地使用權，不過，富都世界希望與亨達公司共同開發，雙方分別占24%和76%的股權。

　　1998年5月，亨達公司在上海注冊成立獨資公司上海鵬利置業發展有限公司(下稱“上海鵬利”)，負責在X5-2、X5-4地塊上開發鵬利海景項目。

　　正在上海鵬利準備著手做項目設計時，上海市規劃部門希望該公司將緊鄰的X5-3地塊購入，以讓鵬利海景在X5-2、3、4三個地塊合并為X5地塊統一規劃。上海鵬利遂與2001年9月重新與富都世界簽訂協議，以3570萬美元的價格，獲得X5-3、X5-4兩宗土地的開發權。

　　由于此前X5-2土地性質為酒店公寓開發，上海鵬利直到2003年7月，方獲得**對X5地塊用作住宅開發的批復。至此，經過前后近7年的時間，上海鵬利終于獲得了這幅總面積為24315平方米的土地。

　　按照1996年和2001年的匯率，上海鵬利為X5地塊支付的出讓金折合人民幣4.2億元。而鵬利海景的建筑面積為9.8萬平方米，該項目的樓板價為4283元/平方米。

　　根據目前銷售價格，鵬利海景的售價達到了當年拿地時樓板價的25倍多。

　　本報從鵬利海景工程總承包商上海第一建筑公司獲得的材料顯示，該樓盤建筑上部的總包合同金額為1.4億元，折合每平方米1429元。某國內大型房建企業資深財務人士說，2005年上海豪宅市場最高的建安成本為5000元左右，且包含了公共設施配套費用，“鵬利海景比之更早，不會比這個高”。

　　鵬利海景系精裝修交房，裝修一項也應作為重要成本之一。根據湯臣一品、鵬利海景等上海豪宅的銷售代理知名分析師薛建雄估算，“即便它均采用當時頂級的設備和材料，但折合成本不超過1萬元/平方米。”

　　按此標準，再加上其他各項費用，鵬利海景的建造成本最多不超過3萬元/平方米，而按照11萬元/平方米的售價，其一期項目毛利應在17億元到18億元之間。

　　高溢價：營銷之功還是幸運之旅？

　　一個年代如此久遠，又由地產新軍中糧所開發的樓盤，緣何能在諸多高檔住宅中脫穎而出，賣出如此高的價格？記者采訪的多位業內人士均歸因于市場。

　　“商品住宅的市場售價從來就不是主要依靠生產成本，而是由市場供求關系和項目周邊房價決定的。”上海浦東房地產經濟研究中心主任李戰軍評價。

　　2009年底，上海掀起豪宅投資熱潮，接連出現了海景壹號、佘山(論壇新聞)高爾夫別墅等4個均價超過10萬元的樓盤，當地報價達到或超過10萬的樓盤已有13個。就連此前一直有價無市的湯臣一品，目前也以105774元的均價共計賣出了52套房，其中僅4套房是在2009年以前出手的。

　　海景壹號無疑趕上了好年景，不過對于新樓王，輿論反應已經不像當年湯臣一品那樣熱烈。“主要是去年的市場好，尤其是第四季度的高檔樓盤銷售都很旺。”上海知名房地產人士楊紅旭說。

　　事實上，中糧海景壹號不僅拿地過程一波三折，就是從開工到開盤，前后也長達6年，此間的運作亦不順利。

　　2003年11月，鵬利海景項目開始施工。不久，上海鵬利聘請世界五大代理商之一世邦魏理仕，作為項目的獨家營銷顧問及境外代理物業顧問。2004年，中糧方面宣布項目即將開盤，并計劃次年年底前交房，但未能兌現。

　　這一年，另一和鵬利海景比肩的豪宅樓盤“盛大金磐(論壇新聞)”首先掛牌，價格為2萬元~4.5萬元/平方米。據知情人士透露，該樓盤的售價曾經在區域內連創新高，一度讓開發商封盤，以免銷售得過快。

　　到2005年底，湯臣一品以10萬元/平方米的天價開盤，自此成為今后四年上海最貴的樓盤。但此時，上海樓市開始進入長達兩年多的政策調控期，不僅第一高價樓無人問津，盛大金磐也陷入了滯銷泥潭。

　　一時間，已完成主體結構封頂的鵬利海景幾乎失去了定價的標準。“湯臣一品和盛大金磐，和中糧樓盤位置差不多，價格卻相差這么大，上海鵬利不知道該定多少，在中糧集團內部也成為了爭議。”一位知情人士稱。

　　世邦魏理仕建議中糧相機而動，先持有物業一段時間。

　　2007年年中，中糧決定將鵬利海景全部350套房源轉為酒店式公寓出租，同時引入新加坡輝盛國際管理有限公司入駐，將鵬利海景更名輝盛閣公寓。但具體租賃價格又是長時間懸而未決。不過，比較湯臣一品的定價思路已經確立。

　　直到2008年，湯臣一品將小部分租賃房源以7.5萬~12萬元的月租金價格投向市場后，中糧才將月租金定為5.5萬~6.5萬元/月。

　　當年10月底上海鵬利輝盛閣公寓開業時，出席開業儀式的中糧集團董事長寧高寧曾對媒體稱，中糧將堅持資產性的長期投資，對房地產等高端物業的投資堅持更長的投資周期。此時，正是上海樓市尤其是豪宅市場萎靡時期，眾多豪宅項目長期零成交，售價一路下滑。

　　一年后風云突變，上海豪宅市場熱潮涌動。鵬利海景隨即將策略改租為售，為突出中糧名號，樓盤更名為“海景壹號”。據一位知情人士透露，這次的銷售，已經有半年的客戶積累。

　　此時，上海報價超過10萬的豪宅已達十多個，支撐11萬元單價的市場已然成熟，海景壹號遂推出以與世界500強高管為鄰等噱頭，大賣。

　　捂盤：迫不得已還是有恃無恐？

　　從封頂到開盤超過4年的海景壹號賣至天價，無疑盡享浦東陸家嘴在此間土地增值之利。一個繞不開的話題是，中糧自身何以有耐心，完成如此長時間的捂盤。

　　海景壹號所在的小陸家嘴地區的濱江地塊，從正大廣場到國家開發銀行一線，是當地最好的區域之一，多數地塊都在1998年以前開發完畢。且這一帶以寫字樓為主，周邊鮮有住宅項目。

　　海景壹號與湯臣一品、盛大金磐，因地段稀缺、定位奢華而并稱三大濱江豪宅，笑傲上海樓市數年。三樓盤中真正擁有開闊江景的僅湯臣一品和海景壹號，盛大金磐的位置，比前兩者要相差不少，至今均價亦不到4萬元/平米。

　　海景壹號2005年封頂時，上海樓市受到政策的打壓。若在此間出手，鵬利無疑將步湯臣一品和盛大金磐滯銷后塵。因此，中糧聽取了顧問的建議堅守不出，畢竟“有11萬元的湯臣一品作為價格標桿頂在前面，中糧自然胸中有底”。

　　到2006年10月，李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔宣布以10400元的樓板價，收購富都世界手中最后的一個地塊X3-2。房市低迷之際，這一區域的地塊仍悄然飆升，無疑讓中糧堅定繼續持有物業的方向。

　　2007年6月，上海地產界掀起大規模的整風運動，其目標直指價格虛高的樓盤，湯臣一品首當其沖。最終，曾被上海市授予白玉蘭獎的湯君年，在其去世三年后，其公司遭到**處罰。

　　這一信號，無疑對開發商和投資客起到了敲山震虎作用。以至于2007年下半年，上海樓市進入極度萎靡時期，眾多豪宅項目長期零成交。

　　不過，不像許多民營開發商常常因銀貸和維護帶來的資金壓力，而低價拋售項目，背靠中糧這樣的“富爸爸”，捂盤所需要的成本，并不足以成為鵬利海景的阻礙。

　　資料顯示，從1996年拿地到2008年的12年，上海鵬利僅在2004年和2005年兩次向匯豐銀行上海分行累計借貸1.13億元，其余支出均來自中糧系內部。而按照前述估算，海景壹號一期的總成本就超過6個億。

　　因此，海景壹號對市場長達4年的觀望，顯得順理成章。

　　另一方面，海景壹號按兵不動也有其苦衷。自2003年以來，其開發商上海鵬利母公司鵬利國際，一直糾結于中糧地產(9.66,-0.12,-1.23%)板塊的內部關系梳理中難以抽身。

　　在中糧置業和中糧地產成立之前，曾在香港上市的鵬利國際，一直是中糧集團的地產平臺。至2005年，鵬利國際的存量物業超過120萬平米，遍布京滬穗、沈陽、成都等地，土地儲備豐富。

　　2003年，海景壹號開工前后，鵬利國際因股價低迷被中糧集團私有化而退市。2005年海景壹號剛竣工，又有中糧地產借殼上市，中糧集團承諾將鵬利國際的資產分步注入中糧地產，但中糧地產“接納”鵬利國際的龐大資產的過程耗時漫長，至今尚未完成。

　　這些調整幾乎使得中糧海景壹號在整個集團內部屬于“幾不管”地帶。“中糧地產在這幾年經營捉襟見肘，也使其沒有拖累中糧海景壹號。如果市場不好的時候，將海景**，現在估計要后悔死了。”前述中糧集團知情人士表示，“那時候以租代售一是因為不知道該怎么定價，二是這個項目不歸中糧地產管，集團層面又顧不過來，所以就一直是閑置狀態。”

　　直到2009年9月，負責中糧海景壹號的上海鵬利置業有限公司被集團交于中糧地產托管，中糧地產副總經理葉雄親自督戰，擔任上海鵬利董事，終得以讓海景壹號項目打響頭炮。

　　不過，已開盤銷售的1號樓，只是海景壹號5棟豪宅之一，其他4棟樓中有2棟樓目前以出租為主，入駐率達到90%，租客多為陸家嘴地區入駐企業高管。一位鵬利輝盛閣人士透露，近期正在籌備出租第3棟樓。

　　中糧方面表示，項目后期開盤時間未定。這是否意味著，海景壹號又在為下一次的飆價而再次潛伏，世人不得而知。