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　　一、陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、平臺(tái)、露臺(tái)

　　這幾種可以接觸室外的面積范圍是絕大數(shù)購(gòu)房者搞不清的地方，也不懂哪種才算面積。首先，需要澄清的是“露臺(tái)”是香港地區(qū)房地產(chǎn)常用的術(shù)語(yǔ)，是近幾年才傳到大陸的“舶來(lái)品”，在上海的房屋計(jì)算規(guī)范里并沒(méi)有這一說(shuō)法，在合同里看不到露臺(tái)這一名詞。

　　所謂曬臺(tái)（平臺(tái)）是指：底層突出、高于地面的延伸部位，通常無(wú)頂。大多數(shù)別墅都有2-5個(gè)這樣的曬臺(tái)，開(kāi)發(fā)商通常把它們叫作露臺(tái)，按照上海的面積測(cè)繪計(jì)算方式，這部分面積也是不能算進(jìn)去的，所以開(kāi)發(fā)商方面宣傳的送露臺(tái)不能算是很大的賣(mài)點(diǎn)。

　　所謂陽(yáng)臺(tái)是指：挑出樓板的突出部位，且陽(yáng)臺(tái)上方有蓋。這樣的陽(yáng)臺(tái)在建筑面積上按照陽(yáng)臺(tái)護(hù)攔內(nèi)部面積的一般計(jì)算建筑面積。需要注明的是，陽(yáng)臺(tái)“蓋”的規(guī)格小于陽(yáng)臺(tái)的規(guī)格者，判定該陽(yáng)臺(tái)無(wú)蓋。如陽(yáng)臺(tái)寬1.5米，上面的檐1.0米，則該陽(yáng)臺(tái)定為無(wú)蓋，自然不算面積了；而蓋要是大于等于檐的寬度，則該陽(yáng)臺(tái)定為有蓋。

　　二、花園

　　 很多購(gòu)房者聽(tīng)說(shuō)別墅的花園有多大多大時(shí)，都砰然心動(dòng)，有的甚至就因?yàn)檫@一點(diǎn)才簽下合同，一心以為大花園今后將屬于自己的私人領(lǐng)域了。這是一種誤解，按照規(guī)定，花園面積不是能寫(xiě)進(jìn)合同的，只能在合同里面做相關(guān)約定，也正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，經(jīng)常有開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在這方面發(fā)生糾紛，所謂的花園“縮水”事件也就層出不窮。

　　專(zhuān)家指出，通過(guò)對(duì)花園面積作補(bǔ)充約定，是避免和解決糾紛的好辦法。首先，在合同中明確花園的具體面積，這一點(diǎn)一定要寫(xiě)清楚；其次，明確花園面積的誤差范圍，以及在誤差范圍內(nèi)如何結(jié)算錢(qián)款；最后，對(duì)面積超過(guò)誤差范圍的處理作出約定，如花園少于一定面積，購(gòu)房者可以選擇退房或得到較高的賠償，若大于一定的面積，購(gòu)房者無(wú)需補(bǔ)錢(qián)。

　　三、地下室和閣樓

　　“買(mǎi)兩層送一層”，別墅開(kāi)發(fā)商通常這樣做概念營(yíng)銷(xiāo)。如果別墅附帶地下室，它還是很吸引人的。地下室有送的，也有不送的。一般來(lái)說(shuō)，上海地區(qū)的別墅地下室，只要高于2.2米層高的，都要算做建筑面積。但是也有的別墅地下室2.8米層高的也不算面積，在簽合同的時(shí)候，仍然把地下室列進(jìn)去，不過(guò)這時(shí)合同上的單價(jià)就要比原先定下的要少許多。例如，某別墅地上有三層共200平米，地下有一層2.8米層高100平米面積的地下室，商量結(jié)果是地上建筑面積的單價(jià)為10000元/平米，地下室不算面積，在簽合同時(shí)，會(huì)將按照當(dāng)初商量好的總價(jià)，即200萬(wàn)除以共四層的面積300平米，得出單價(jià)6666.7元/平米，單價(jià)與當(dāng)初商量好的不同，不過(guò)總價(jià)都是200萬(wàn)。

　　高于2.2米的寫(xiě)進(jìn)建筑面積，購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)心，但是2.2米以下層高的地下室不算建筑面積，屬于開(kāi)發(fā)商附送，購(gòu)房者一定要把這部分約定進(jìn)合同，與花園一樣，要明確面積誤差范圍和賠償辦法。

　　眼下有不少開(kāi)發(fā)商都把送閣樓作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。閣樓通常是頂層比較高的別墅才能做的，由于頂不一樣高，所以層高也不相同，有1米的部位也有2.5米的部位，按照規(guī)定層高高于2.2米以上的都要算面積。這里有一個(gè)準(zhǔn)則，即通過(guò)房產(chǎn)部門(mén)規(guī)劃的都要算作建筑面積，反之則不算，至于到底有沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃，購(gòu)房者可查閱該別墅的審照?qǐng)D，如果沒(méi)有閣樓，它就不算面積。

　　四，外廊

　　別以為建筑面積都是室內(nèi)的，外廊作為室外部分，一樣計(jì)算進(jìn)建筑面積。作為獨(dú)棟別墅中常用的建筑元素，外廊一直受到購(gòu)房者的青睞，冬日的午后在悠長(zhǎng)的私家走廊上，一把躺椅，一壺?zé)岵瑁鄲芤獾膱?chǎng)面。外廊除了美觀和冬日曬曬太陽(yáng)，近50平米的面積幾乎沒(méi)作用，但是它卻是實(shí)打?qū)嵉嘏c室內(nèi)算一樣的面積。具體的規(guī)范為：按照標(biāo)準(zhǔn)外包水平面積測(cè)算。

　　五，電梯

　　上海有不少別墅樓盤(pán)拿電梯作賣(mài)點(diǎn)，其實(shí)，業(yè)主在上下樓方便的同時(shí)，也付出了許多今后并不能放置東西的面積。按照上海房產(chǎn)測(cè)繪辦法，帶電梯的別墅，電梯內(nèi)部同樣算面積，而且要乘以自然層數(shù)。比如，某別墅有三層帶地下室，共四層，別墅也直通上下四層，這樣的情況下，如果電梯為8平米，建筑面積實(shí)際為8×4，共32平米，這可是個(gè)不小的數(shù)字。事情要兩面的看，方便的同時(shí)，可利用的面積也大大減少。

　　六，壁爐

　　壁爐看起來(lái)很美觀，有點(diǎn)西式味道，但是據(jù)筆者所知道，只有很少的一部分業(yè)主能真正用起壁爐，往往也就是是擺個(gè)電力的壁爐做做樣子，要知道，有至少10余平米的面積被浪費(fèi)了！與電梯一樣，其面積也是內(nèi)部水平面積乘以層數(shù)，如壁爐內(nèi)部面積為2平米，該別墅又有4層，這樣的話，有8平米被算進(jìn)了建筑面積。

　　七，疊加別墅公攤

    　疊加別墅如何計(jì)算公攤面積呢？在房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)里，從來(lái)都沒(méi)有疊加別墅的概念，按照行業(yè)說(shuō)法，它們叫低層公寓。公寓就會(huì)有公攤面積。一般上海的“低層公寓”有4層，兩層為一戶。這樣的情況下，其公攤面積，由與樓道相連的業(yè)主共同分?jǐn)偅缬?戶人家共用50平米的樓道，每戶分?jǐn)偯娣e為12.5平米。

　　八，內(nèi)庭

　　內(nèi)庭是不少經(jīng)濟(jì)型別墅賣(mài)點(diǎn)，它的作用是美觀、采光，很多陰暗樓道因?yàn)閮?nèi)庭而明亮許多。與地下室一樣，有的開(kāi)發(fā)商也是送內(nèi)庭的，不過(guò)如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)提到送不送，但是別墅內(nèi)部確實(shí)存在一個(gè)內(nèi)庭，那么購(gòu)房者就要多問(wèn)一句了，這部分到底送不送。按照上海市相關(guān)規(guī)定，內(nèi)庭如果有玻璃頂窗，是必須算作單層的建筑面積，即內(nèi)庭通往的最底下一層面積，這一點(diǎn)有點(diǎn)像挑空的客廳，算最下面一層面積。如果是透天窗的，沒(méi)有加玻璃窗，就不能算面積。總之，別墅面積測(cè)算里面有很多的門(mén)道，購(gòu)房者不明情況，往往會(huì)“中招”，自身利益受到損失，在搞不懂的時(shí)候，可以向房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人士請(qǐng)教，做個(gè)明白人，才能在購(gòu)房時(shí)不吃虧。