《中國經(jīng)濟時報》：業(yè)主委員會尷尬求生 物業(yè)法何時出臺？
發(fā)布時間：2009-09-21
作者：ccy
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從中國第一商城、九龍花園、現(xiàn)代城到鵬潤家園，近一段時間以來，北京的市民們目睹著一件件的“業(yè)主被打事件”，近兩日，網(wǎng)上又貼出了天通苑業(yè)主被打的貼子，聲稱：在業(yè)主們到達天通苑售樓處、宣讀一封公開信時，受到物業(yè)與開發(fā)商指使的多名保安人員猛打，由于用了四面都有鋒利突起磚頭大小的水泥澆鑄塊毆打業(yè)主，造成一位業(yè)主頭部重創(chuàng)，暫時性暈厥，另一位業(yè)主四肢、頭面部、軀干等多處出血。
儼然類似打人事件已有由“偶然發(fā)生”向“批量產(chǎn)出”的演變之嫌。
據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30%，在一些經(jīng)濟發(fā)達的城市甚至超過50%，像深圳等城市已達90%以上。在這樣的數(shù)字背景下，如果“業(yè)主被打”真演變?yōu)椤芭慨a(chǎn)出”，后果則不堪設(shè)想。
目前中國消費者協(xié)會已向媒體公開了最新的商品房投訴數(shù)據(jù)：有關(guān)商品房的投訴量較去年相比上升了5%。而投訴內(nèi)容之一就是物業(yè)管理！由此可見，社區(qū)的物業(yè)管理的確不容樂觀。
于是有專家開始分析產(chǎn)生這一局面的原因，達成一致意見的大約有四點：
一、物管市場尚未成熟。目前，全國70%以上的物業(yè)管理企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，或是由原房管所轉(zhuǎn)制而來，體制轉(zhuǎn)變，其運作觀念的轉(zhuǎn)變還有待時日，市場正處在物業(yè)管理發(fā)展的初級階段。
二、物業(yè)管理職責(zé)模糊。據(jù)調(diào)查，約有三分之一的物業(yè)管理公司，從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這種體制決定了物業(yè)管理依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀，從而容易引發(fā)與業(yè)主的爭端。
三、物管法律責(zé)任不清。如在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生偷盜等刑事案件，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任缺乏法律依據(jù)等。
四、物管自律有待規(guī)范。有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的權(quán)益，不能嚴(yán)格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾簡單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意。在商品房住宅區(qū)的物業(yè)管理中，個別物管企業(yè)巧立名目，多收費，少服務(wù)，質(zhì)價不符，財務(wù)不公開，以押金、罰款等不正當(dāng)手段強制業(yè)主服從管理，容易使原本存在的矛盾更加激化。
盡管如此，人們還是不能理解在現(xiàn)代社區(qū)里一再發(fā)生此類事件，因為這讓眾多業(yè)主衍生出另一種感覺：畏懼！
業(yè)主們畏懼什么？
有這樣一則消息刺激著記者的神經(jīng)，1月中旬，來自《北京晚報》的消息稱：鵬潤家園業(yè)主紛紛安裝防盜門！甚至有業(yè)主表示，打人事件發(fā)生后心理特別害怕，每天不愿出門。該小區(qū)的臨時業(yè)主委員會代表也說，他們再去找業(yè)主征求意見，業(yè)主都不敢開門。
網(wǎng)上的一則有關(guān)天通苑沖突事件的帖子也表現(xiàn)了同樣的內(nèi)容，而且還談到記者的表現(xiàn)，甚至說記者比業(yè)主還不堪，因為也許更加“危險”。
然而，這樣的舉動原因何在？他們到底在畏懼什么？
打人事件之后，媒體一片聲討之聲，《經(jīng)濟日報》兩次發(fā)表文章，質(zhì)疑房地產(chǎn)市場是否已面臨“信任危機”，提醒有關(guān)方面不可小視物業(yè)管理。但聲討的勁音似乎根本無法淹沒周遭的畏懼。
雖然作為物業(yè)管理的行業(yè)組織——北京物業(yè)管理商會對此事也予以了極大的關(guān)注，并發(fā)表聲明譴責(zé)該事件，派人前往了解情況；同時從正面評價了北京市的物業(yè)管理工作的業(yè)績，如“在市**和行業(yè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，北京市的物業(yè)管理工作在法制化、市場化和專業(yè)化的道路上日益完善，大量優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)在行業(yè)組織的引領(lǐng)下強化自律行為，維護消費者權(quán)益”，“僅2001年度就有200個社區(qū)和大廈被評為國家級和市級優(yōu)秀的稱號，居全國前茅”等等；又將打人事件歸咎為開發(fā)商與消費者權(quán)益沖突所致，解釋為“開發(fā)商與物業(yè)公司同為一家，導(dǎo)致物業(yè)管理公司立場不能更客觀公正的化解供需矛盾”所引起的；而且說在北京的諸多物業(yè)中，都存有類似問題。
然而，這些并不能夠解釋業(yè)主的畏懼。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些社區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的沖突不斷，但業(yè)主委員會卻遲遲不成立。位于順義區(qū)的雙裕小區(qū)就是一個典型的例子，該小區(qū)自2000年中期開始宣布“逐步實行物業(yè)管理”以來，業(yè)主們就開始籌備組建業(yè)主委員會，然而一年半過去了，業(yè)主委員會還像空中的畫餅，始終沒落實下來。熟知內(nèi)情得人向記者透露，業(yè)主委員會的籌備工作不了了之，主要原因是“有決定權(quán)的一方(開發(fā)商、物業(yè)中心)在關(guān)鍵的時候反悔了”，也有說是籌備組商討的時候說是繼續(xù)磋商，但一來二去磋商就沒了下文。
與雙裕小區(qū)相類似的還有大西洋新城，但是據(jù)說在成立業(yè)主委員會屢受挫折之后，大西洋新城的業(yè)主們決定以法律為武器為業(yè)主委員會的誕生開路。最近，受托該案的律師告訴記者，一場圍繞著大西洋新城的訴訟即將展開。
留在文件里的權(quán)利
當(dāng)人們詫異于發(fā)生在****下的“業(yè)主遭打事件”時，一個從兩三年前起就為人們熟知的名詞——“業(yè)主委員會”便蹦跳出來。這一次，人們吃驚于業(yè)主委員會究竟在干什么？
所謂業(yè)主委員會，法定名稱叫“物業(yè)管理委員會”，是指在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，它可以獨立行使民事權(quán)利，同時必須承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。通常與業(yè)主委員會連蒂而生的是業(yè)主大會，有關(guān)文件規(guī)定：業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，可行使得職權(quán)包括——
選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃、物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)算和決算；聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行以及業(yè)主大會賦予的其他職權(quán)。
然而，京城各社區(qū)的現(xiàn)狀表明物業(yè)管理公司很少是由業(yè)主委員會選聘的，而由業(yè)主委員會來解聘物業(yè)管理企業(yè)的事件似乎更是聞所未聞，至于按職權(quán)訂立服務(wù)合同、參與物業(yè)管理費的預(yù)算等更是現(xiàn)實中諸多業(yè)主委員會可望而不可及的事。
在位于海淀區(qū)的玉海園小區(qū)，記者就有關(guān)業(yè)主委員會的事宜隨機采訪幾個業(yè)主，得到的答復(fù)卻如出一轍，“業(yè)主委員會？沒有吧！沒聽說有。”一位入住小區(qū)近一年半的女士說。“業(yè)主委員會？也許有，我不太清楚。從沒見什么和業(yè)主委員會有關(guān)的事！”一位自稱住了近兩年的男士如是說。“物業(yè)管理太差！尤其是夏天，那綠地哪像綠地呀！也沒人管管。”另一位四十幾歲的女業(yè)主抱怨到。顯然這種情形不僅存在于玉海園一家小區(qū)，那么隱藏在被剝奪了知情權(quán)的業(yè)主們和不知道正在干些什么的業(yè)主委員會們身后的究竟是什么呢？
一位法律界人士為記者揭開了謎底。該人士稱，行政色彩濃厚和選舉的弊端是造成業(yè)主委員會現(xiàn)狀的主要原因。首先，由于業(yè)主委員會從成立籌備組到組建都不同程度地沾染了行政色彩，致使業(yè)主的自治性體現(xiàn)不夠。行政色彩主要表現(xiàn)在——
有文件規(guī)定，各區(qū)縣小區(qū)辦應(yīng)當(dāng)按照市局《關(guān)于開展組建居住小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知》(京房地物字【1997】第485號)文件的要求“指導(dǎo)”小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會籌備組可以邀請所在地“街道辦事處、派出所”等有關(guān)部門參加。業(yè)主委員會成立后，可以聘請上述部門成員為“顧問”；入住率已超過50%的小區(qū)，產(chǎn)權(quán)人、使用人要求組建管委會的，各區(qū)縣小區(qū)辦“應(yīng)當(dāng)”向該小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出通知，限期一個月內(nèi)開始組建管委會的工作。逾期不組建的，區(qū)縣小區(qū)辦“可以”指定產(chǎn)權(quán)人、使用人成立籌備組，并按照京房地物字【1997】第485號文件和本通知規(guī)定成立管委會等。
顯然在“指導(dǎo)”、“監(jiān)督”等行政干預(yù)下，雖然對早期的小區(qū)業(yè)主委員會的成立會有積極作用，但對貫徹“自治管理”無疑不會毫無影響。
其次，業(yè)主委員會委員的推薦與選舉存在弊端。(第485號文件)第二條第(二)款規(guī)定：籌備組應(yīng)與產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表以及居委會代表協(xié)商，推薦業(yè)主委員會委員候選人。由此不難看出：業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法只規(guī)定了推薦方式，而沒有自薦。事實上，有一部分被推薦的人，要么忙于工作無暇顧及，要么有能力不熱心或缺乏責(zé)任感。而熱心此項事務(wù)的業(yè)主，又由于這樣或那樣的原因沒被推薦，結(jié)果是于公于私都不利。
而對于推選多少候選人的問題，(第485號文件)第二條第(二)款規(guī)定：業(yè)主委員會委員人數(shù)一般以5-15人單數(shù)為宜，其中使用人不超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的30%。這里只規(guī)定了委員人數(shù)，而未規(guī)定候選人的人數(shù)。實踐中，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常采取等額選舉的方式，雖然相關(guān)文件并沒有規(guī)定采用何種方式，但從等額選舉的弊病來看，這實際上剝奪了一部分業(yè)主的被選舉權(quán)，更沒有體現(xiàn)物業(yè)管理的自治性和業(yè)主們的民主意識。
委員選舉中的問題則更大。根據(jù)文件規(guī)定，第一屆業(yè)主委員會可以依照京房地物字【1997】第485號第二條第三款的規(guī)定，通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，也可以通過公告方式選舉產(chǎn)生。在采取通過公告方式選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，通常由籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告相應(yīng)章程和委員候選人、選舉辦法等，在規(guī)定時間內(nèi)，籌備組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦申請成立業(yè)主委員會。顯然，沒有業(yè)主參加或參與，籌備組的成立是否反映了業(yè)主們的意愿不得而知？籌備組在公告、起草相關(guān)文件及送達材料時，能否站在全體業(yè)主的立場上也實未可知。而對于籌備組是否未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，也沒有相應(yīng)的監(jiān)督。
此外目前開發(fā)商、物業(yè)管理公司與業(yè)主在有些領(lǐng)域仍存在著利益方面的矛盾，也許正是這些原因，最終讓業(yè)主的權(quán)利留在了文件里。
誰來圓業(yè)主的維權(quán)之“夢”
“3·15”就像等在冬天身后的春天一樣隱隱地在向人們招手，在人們的印象中，往年的這個消費者權(quán)益保障日總是熱鬧非凡，各類“打假”鑼鼓喧天，媒體們口號嘹亮。消費者們仿佛看到希望的風(fēng)帆鼓脹著迎風(fēng)飄揚，心底里升出一個個系著彩帶的夢……
然而，今年這個等在年后的“3·15”能帶給京城百姓些什么呢？
維權(quán)，已是一個久遠的話題，人們在意識到它的必要性之后顯然更明白擺在它前方的是一條艱難曲折的路。但是業(yè)主們必須維權(quán)！業(yè)主委員會們也必須維權(quán)！
在走訪中，一個京西社區(qū)的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人就向記者吐露了他們的夢想：“我們就盼著《物業(yè)法》出臺，據(jù)熟知內(nèi)幕的人說，這個法規(guī)最終會給業(yè)主委員會名分。”根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)，業(yè)主委員會既不是獨立的法人實體，也不具社團組織的地位，更不能單獨設(shè)財務(wù)，無名無分使業(yè)主委員會維權(quán)不可避免的要面對重重阻礙，通常只能在想方設(shè)法繞開阻礙中尷尬前行。“如果我們有了社團的名分，在向有關(guān)部門反映問題時就不會像現(xiàn)在這樣總是受到冷遇，解決起問題來也會更及時、更順暢、更有效率。”該業(yè)主委員會的負(fù)責(zé)人說這話時充滿了期待。
誠然，出臺《物業(yè)法》是解決問題的一條途徑，但這決不等于僅憑一部《物業(yè)法》就可以解決問題的全部。對此，崇文區(qū)政協(xié)委員、京城房產(chǎn)界資深律師鄧澤敏先生尖銳地指出：必須完善業(yè)主委員會的選舉制度！即必須讓能夠真正傳達民意、代表廣大業(yè)主意愿的業(yè)主經(jīng)選舉進入業(yè)主委員會。為此，鄧澤敏先生建議：可單獨制定一部關(guān)于業(yè)主委員會的組建、選舉的條例。與此同時，對損害業(yè)主利益的行為，也要制定相應(yīng)的制裁措施。
