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　　日前，有市民向本報反映，有房地產開發商將兩套甚至多套小戶型打通，并成一套大戶型房來**。對于開發商的此類行為，相關職能部門表示，這樣的做法表面上雖然沒違反相關法規，卻違背了國家制定相關政策的初衷，目前尚無法規對其進行制約。鑒于該類房屋可能產生的法律及按揭風險，相關人士特別提醒，對于其相對復雜的后續問題，購房者必須有所認識。

　　大戶型一房兩證 難覓小戶型蹤影

一道大門內的兩個“獨戶”，只有一墻之隔。

　　日前，急于置業的市民吳小姐前往福田某在售樓盤看房，并看中了一套大戶房型。但在進一步了解了該房的情況后，她卻有些猶豫不決起來。“售樓員告訴我，我看中的這套房是由兩個小戶型房所組成的，也就是市面上所說的‘雙拼房’。他們說這只是為了應付房屋驗收時的一些問題。驗收完畢了，就可以打通改造，完全不影響房屋的使用。不同之處就是需要簽兩份合同，拿兩個房產證。”對于所購房源的特殊性，吳小姐表現得比較謹慎，并沒有貿然簽約，而是多方了解有關此類雙拼房型的背景。

　　就此情況，記者于近日前往這處樓盤進行調查。在售樓處，一位售樓小姐熱情地告訴記者，目前該樓盤所售房屋均為大戶型，分別為150平方米到250平方米不等。當記者提問是否有稍小一點的戶型時，對方回答沒有。而后，在工作人員的指引下，記者隨即前往一處150平方米的樣板房進行參觀，從入戶花園進入后，一眼便可看到內部裝修之豪華，客廳、餐廳南北貫通，視野極佳。在此期間，記者也前往其他樓層查看，發現同樣位置房屋的房型卻和樣板房大相徑庭。推開大門，記者走進入戶花園的位置，前方被一道墻隔開，眼前出現兩條不同的通道。經查，這處毛坯房相比樣板房，只是在局部多砌了幾道墻，從而將南北區域隔開，形成所謂的兩戶而已。

▲網頁上的套房信息。

　　隨后，記者登錄深圳市國土資源和房產管理局網站查詢該樓盤的信息，發現該樓盤在售樓房一共有5棟，其中4棟為高層，1棟為小高層。從登記的項目信息來看，這已登記的5棟樓房中，32層的2號樓為兩梯兩戶，房型分別為180平方米和150平方米的大戶型，而其余1號、3號、4號、5號均為兩梯四戶的房型，房型面積在60平方米到90平方米不等。顯然，這與售樓人員稱的“只售大戶型”形成了反差。

　　記者在調查中發現，目前市面上流行的“打通小戶型”以及“雙拼戶型”，就是發展商在項目初期按照兩套房報建，但在賣給消費者時，通過一定的技術處理，將兩套房拼成一套房**。以記者實地探查該樓盤某樓1203、1204為例，所登記的建筑面積分別為62平方米和88平方米，其相加后的總面積正好與銷售方所推的150平方米房型面積吻合。

　　鉆了政策漏洞 暫無法規制約

　　俗話說，“上有政策，下有對策。”打通小戶型以及雙拼房等，正是開發商追求利益最大化的產物。2006年下半年調控政策出臺之后，大戶型開發受到控制。很多開放商一方面為爭取市場，另一方面為了完成“90平方米以下新建商品房總量控制在70％以上”的規定，設計出可以相鄰兩套或上下兩套打通的組合戶型，按兩套90平方米以下的小戶型銷售，有兩個房產證，由一戶業主購買。

　　據一位業內人士透露，這樣的銷售方式很普遍，相當部分的樓盤在售或曾經**過這種“雙拼”甚至“三拼”戶型。“大戶型房產投資少、成本低、利潤高，而小戶型恰恰相反。而且，關鍵問題在于市場上的確存在客戶對大戶型房的需求，在追求利益最大化驅使下，開發商打政策的擦邊球也就不足為怪了。”此外，對于打通**的雙拼以及多拼房型，開發商均有不同程度的優惠，以吸引客戶。

　　市國土資源和房產管理局相關負責人表示，房地產項目從立項到驗收目前都是嚴格按照90／70政策在做，但是開發商出現這種打通房子銷售的行為則在政策規定之外，暫時也沒有有效的辦法進行管理和限制。

　　對于這種“一房兩證”的現象，記者也咨詢了法律界人士。九州豐澤(豐澤博客,豐澤新聞,豐澤說吧)律師事務所的楊律師表示，法律上暫時無明文規定開發商不能將兩套房子打通為一套**，因此，這樣的做法鉆了相關政策的漏洞，卻并沒有違反現行的法律。“從表面上看，開發商是嚴格按照規定在建造房屋，但是房屋通過驗收之后，他們就可以通過打通兩套房屋的方式去鉆政策漏洞，這種方法雖然“有問題”，但從目前的法律上確實無法限制這種“通房”、“雙拼”式的銷售。”楊律師告訴記者，相關政策法規上的滯后性，造成“一房兩證甚至多證”**現象的頻發。

　　后續問題多 涉法律風險

　　打通小戶型變雙拼房型雖然有市場需求，但也并不盡如人意。記者實地采訪也發現，屬于“雙拼”的戶型雖然面積較大，但布局很不合理。由于是拼接而成，客廳和餐廳的銜接部分難以利用，走道略顯狹窄。購房者要是想調整好戶型，在后期裝修上，還需要動一些手腳。此外“雙拼房”在購買、手續以及后期費用上可能遇到的問題也比較多。

　　“雙拼房”顧名思義要辦兩個房產證，兩個房產證，意味著購房者要交兩套房子的契稅，辦理兩套房子的手續，這無形中增加了人力、物力以及時間成本。根據相關規定，單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）的房屋，滿足相關要求可以被列入普通住宅，可以享受1．5％的稅率，至于144平方米以上的大戶型的繳稅比率為3％。此外，根據國家去年年底出臺的稅費優惠政策，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％，同時對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

　　事實上，對于打通小戶型究竟是按照一套房還是兩套房交稅的問題一度存在爭議。就此問題，記者先后咨詢了市地稅局、市國土資源和房管局以及市規劃局，對方均表示，開放商和購房者這樣的做法雖然涉嫌鉆政策的漏洞，但是確屬“一個愿打，一個愿挨”，而相關政策上尚未形成對此類做法的制約。因此，就目前的情況來看，打通小戶型以及雙拼房仍然將根據房產證上的信息按章繳納契稅。

　　但法律界人士還是特別提醒購房者，兩套打通小戶型分別上稅在稅率上和大戶型房有所區別，如果按照小戶型房屋稅率減半納稅，對于可能造成的偷稅嫌疑以及相關的法律責任，購房者必須有所認識。

　　雙拼房為“二次置業” 按揭成本高

　　除此之外，在貸款按揭的問題上，這類打通型房的境遇也比較復雜。此前，對于雙拼房究竟算一套房還是兩套房，個別銀行確有不同的對待方式，但是就目前的情況來看，銀行方面對雙拼房的界定已經日趨明朗化。

　　日前，記者就雙拼房的貸款問題咨詢了建設銀行房貸部的一位工作人員，對方表示有兩套房產證的“雙拼戶型”就得算兩套房，即使首次置業也會有其中一套不能貸到首付二成、七折利率優惠。換句話說，雙拼房甚至是多拼房將花費更多的利息成本。由于第二套房界定新標準要嚴格按照家庭來計算，因此，即使首次置業買此類“雙拼戶型”，也有一套房要算二次置業，不僅首付部分從二成升至四成，且第二套房的房貸利率也要從首次置業所享受的15％下浮，變成10％的上浮，一來一去要多出25％的利率。

　　除此之外，業內人士也提醒，如若物業稅將來依照房屋持有套數的標準開征，對“雙拼房”持有人來說，那也將是一筆不小的開支。