民間驗(yàn)房師魚(yú)龍混雜我國(guó)首個(gè)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即將出臺(tái)
收房前請(qǐng)個(gè)驗(yàn)房師查看房屋質(zhì)量，成了買房市民中最流行的事，但隨著驗(yàn)房師身價(jià)的暴漲，驗(yàn)房行業(yè)中的很多問(wèn)題也暴露出來(lái)。近日，中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)表示，從7月1日起，我國(guó)將實(shí)行首個(gè)《注冊(cè)驗(yàn)房師作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范》，北京市驗(yàn)房師的資格培訓(xùn)也即將開(kāi)始，這意味著驗(yàn)房師將從“地下”浮出水面。通過(guò)培訓(xùn)認(rèn)證的驗(yàn)房師和其他驗(yàn)房師有何區(qū)別？記者進(jìn)行了采訪。
一套房驗(yàn)房報(bào)告3處不同
俗話說(shuō)，貨比三家。朱先生在東北四環(huán)買了一套三室一廳，收到入住通知書(shū)后，先后請(qǐng)了兩個(gè)驗(yàn)房師，一位是從中介公司找來(lái)的，一位是正在接受資格培訓(xùn)的驗(yàn)房師周里，結(jié)果兩人給出的報(bào)告單讓他大吃一驚：同一套房居然驗(yàn)出了3處不同。
3厘米找回2000元
結(jié)論不同原因：驗(yàn)房設(shè)備不夠精確
“還多虧找了第兩家，驗(yàn)出3厘米誤差，找回2000元。”朱先生說(shuō)，第一位驗(yàn)房師前后用了三個(gè)多小時(shí)，找出墻壁上有幾條裂縫，位于客廳的一處空鼓等小毛病。但培訓(xùn)過(guò)的驗(yàn)房師一進(jìn)門(mén)用了激光測(cè)距儀，發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題。“有兩個(gè)房間的凈高不一樣，一個(gè)2.68米，一個(gè)2.71米，差了3厘米。”“拿著這個(gè)報(bào)告單去找開(kāi)發(fā)商，結(jié)果他們給賠了2000元。”朱先生說(shuō)。
專家解釋：“對(duì)于驗(yàn)房來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)最重要，再小的誤差都可能給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。”周里解釋，他們現(xiàn)在都采用激光測(cè)距儀和激光水平儀，所測(cè)的數(shù)據(jù)非常精確。“先進(jìn)的工具尤其重要。部分驗(yàn)房師用卷尺或者皮尺來(lái)測(cè)量，往往會(huì)存在誤差，但即使是這誤差的幾厘米，都會(huì)給業(yè)主帶來(lái)很**煩。房屋內(nèi)凈高不一致，業(yè)主在裝修時(shí)就必須先找平，這會(huì)增加裝修成本和難度。”他表示，由于測(cè)量精確，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商都會(huì)承認(rèn)問(wèn)題，并采取一些補(bǔ)救措施，比如補(bǔ)貼現(xiàn)金等。
墻內(nèi)電線暗藏火險(xiǎn)
結(jié)論不同原因：驗(yàn)房師經(jīng)驗(yàn)不夠
另一個(gè)不同結(jié)論在電線上。朱先生說(shuō)，第一位驗(yàn)房師檢查過(guò)屋內(nèi)的電線，只發(fā)現(xiàn)一個(gè)插座不通電，其他的都沒(méi)問(wèn)題。但周里檢查時(shí)除了試電，還把電線拽出來(lái)仔細(xì)檢查，并用標(biāo)尺測(cè)量，結(jié)果扯出來(lái)的電線果然出了問(wèn)題。
專家解釋：“驗(yàn)房師的經(jīng)驗(yàn)和細(xì)致很重要。”周里說(shuō)，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的驗(yàn)房師都會(huì)按照程序，除了測(cè)量電線的截面外，還會(huì)把它拽出來(lái)做進(jìn)一步檢查。按照規(guī)定，屋內(nèi)裝修生活線的截面應(yīng)該是2.5平方毫米，工作線為4平方毫米，粗略一看，這套房的電線都達(dá)標(biāo)，但當(dāng)電線拉出20厘米左右的時(shí)候，問(wèn)題就出來(lái)了。“你看，外面是包銅的，里面是鋁合金，如果功率大的話，可能發(fā)生火災(zāi)，非常危險(xiǎn)。為了節(jié)約成本，一些建筑商會(huì)在這些地方做些隱蔽的小動(dòng)作，如果驗(yàn)房師經(jīng)驗(yàn)不夠，或者不夠細(xì)致，很可能被蒙混過(guò)去。”
陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄“攔”不住孩子
結(jié)論不同原因：不了解民宅建筑規(guī)范
最后，朱先生家6層陽(yáng)臺(tái)上的護(hù)欄也讓周里挑出了毛病。“我和前一個(gè)驗(yàn)房師先看接口后看材料，我還用手搖了搖，試試結(jié)不結(jié)實(shí)，愣沒(méi)看出毛病。誰(shuí)知到了周里那兒，尺子一量就成了不合格。”
專家解釋：“除了檢驗(yàn)房屋和配套的質(zhì)量外，合格的驗(yàn)房師還必須熟悉各個(gè)地區(qū)關(guān)于建筑的規(guī)范。”周里說(shuō)，這套房的護(hù)欄雖然質(zhì)量沒(méi)問(wèn)題，但按照北京市的民宅建筑規(guī)定，商品房建筑的陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄間隙不能大于11厘米，朱先生家的護(hù)欄明顯超出了標(biāo)準(zhǔn)。“制定這個(gè)規(guī)范是有原因的，以前曾出現(xiàn)過(guò)由于陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄間隙過(guò)大，導(dǎo)致兒童摔下樓死亡的慘劇。”
業(yè)內(nèi)揭秘驗(yàn)房行業(yè)三大黑洞
從事建筑施工11年的周里說(shuō)，過(guò)去常有熟人請(qǐng)他幫忙驗(yàn)房，時(shí)間長(zhǎng)了，他發(fā)現(xiàn)了這個(gè)行業(yè)中的問(wèn)題。
驗(yàn)房師專業(yè)程度不夠。“有相當(dāng)部分的驗(yàn)房師是兼職或外行，時(shí)間或?qū)I(yè)素質(zhì)很難保證，無(wú)法給業(yè)主提供一份詳細(xì)準(zhǔn)確的驗(yàn)房報(bào)告。”周里說(shuō)，據(jù)他所知，一些兼職的驗(yàn)房師周末往往忙著“趕場(chǎng)”，一天看三四套房，“蘿卜快了不洗泥”，即使專業(yè)程度夠強(qiáng)也很難保證質(zhì)量。另外，還有些本身不是從事這一行的，憑一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)，只能看看皮毛，很難發(fā)現(xiàn)實(shí)際問(wèn)題。
驗(yàn)房收費(fèi)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)。“在北京，驗(yàn)一套普通商品房的市場(chǎng)價(jià)是600元左右，別墅大約在1200元以上。但每個(gè)驗(yàn)房師要價(jià)不同，有的甚至還能討價(jià)還價(jià)，一下子就壓低兩三百。”價(jià)格不統(tǒng)一的后患往往是行業(yè)內(nèi)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。他曾經(jīng)碰到過(guò)幾個(gè)驗(yàn)房師拉客戶，互相壓價(jià)吸引業(yè)主，而這樣的結(jié)果就是一味地追求低價(jià)，導(dǎo)致驗(yàn)房敷衍了事。
缺乏系統(tǒng)規(guī)范的驗(yàn)房程序。“這是整個(gè)行業(yè)內(nèi)最大的問(wèn)題，驗(yàn)房師操作的步驟基本上是憑一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)驗(yàn)房，有的驗(yàn)得項(xiàng)目多，有的則少，對(duì)完全外行的業(yè)主來(lái)說(shuō)，如何選擇十分困難，甚至一些該驗(yàn)的部分沒(méi)有驗(yàn)，業(yè)主也很難發(fā)現(xiàn)。”驗(yàn)房師身份應(yīng)該中立
市場(chǎng)需要公正的第三方
“我國(guó)驗(yàn)房業(yè)最早從2005年興起，之前還屬于地下?tīng)顟B(tài)，市場(chǎng)運(yùn)作模式主要靠熟人介紹。”中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)焦南博在接受記者采訪的時(shí)候說(shuō)。“隨著市場(chǎng)的需求加大，2006年后，驗(yàn)房人才集體（如驗(yàn)房工作室）開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，市民對(duì)這個(gè)行業(yè)也開(kāi)始熟悉起來(lái)。”
然而，如此龐大的市場(chǎng)，卻遲遲沒(méi)有一個(gè)正規(guī)的部門(mén)和一套規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束。焦南博舉例說(shuō)，按照有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只要出具北京市建委核準(zhǔn)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就“可以交付”，但很多購(gòu)房者在入住之后，往往會(huì)碰上暖氣不熱、水管漏水、墻體有裂縫等質(zhì)量問(wèn)題。雖然北京市已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施“一戶一驗(yàn)”的驗(yàn)收管理規(guī)定，但五方責(zé)任主體的體制難以充分保證其貫徹落實(shí)。
“現(xiàn)在最大的問(wèn)題是，驗(yàn)房師如何給業(yè)主提供一個(gè)專業(yè)而且公正的服務(wù)。”焦南博認(rèn)為，驗(yàn)房師的身份應(yīng)該是中立的。“他們是業(yè)主投資置業(yè)方面的專業(yè)咨詢和維權(quán)顧問(wèn)，直接為維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益工作。他們和開(kāi)發(fā)商之間也應(yīng)該是中立和統(tǒng)一的。通過(guò)尋找開(kāi)發(fā)商所提供商品的瑕疵和不足，幫助開(kāi)發(fā)商不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，不斷完善服務(wù)，提升品牌形象，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展。”
資格培訓(xùn)提高準(zhǔn)入門(mén)檻
“目前業(yè)內(nèi)最大的問(wèn)題是準(zhǔn)入門(mén)檻偏低，驗(yàn)房需要非常專業(yè)的建筑知識(shí)，外行很難合格。”因此，他們準(zhǔn)備提高資格培訓(xùn)的準(zhǔn)入門(mén)檻，“目前培訓(xùn)分為助理、中級(jí)和高級(jí)三種，對(duì)專業(yè)的要求比較高，采取前期嚴(yán)進(jìn)寬出、中期嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出、后期寬進(jìn)嚴(yán)出的方式，培訓(xùn)合格后，初級(jí)驗(yàn)房師不能單獨(dú)從事工作，需在高級(jí)驗(yàn)房師的指導(dǎo)下才能開(kāi)展業(yè)務(wù)。”
另一方面，統(tǒng)一作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題也得到解決。焦南博介紹說(shuō)，從前年起，中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)聘請(qǐng)清華大學(xué)、西安建筑科技大學(xué)等國(guó)內(nèi)多家建筑專業(yè)院校的知名專家，50多家驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的200多名一線監(jiān)理工程師和驗(yàn)房師著手制定作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。“這套作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)十分詳細(xì)，規(guī)定了驗(yàn)房師必須檢查的范圍，包括戶外部分、室內(nèi)部分、管道、電路等12部分，通過(guò)資格認(rèn)證的驗(yàn)房師，在給業(yè)主驗(yàn)房時(shí)都應(yīng)該按照這12個(gè)部分進(jìn)行檢測(cè)才算完成工作。”
目前，經(jīng)過(guò)協(xié)會(huì)認(rèn)證的學(xué)員資料已經(jīng)在人事部國(guó)家人才網(wǎng)專業(yè)人才庫(kù)進(jìn)行注冊(cè)，勞動(dòng)部也已經(jīng)向協(xié)會(huì)及總代表機(jī)構(gòu)下發(fā)了《新職業(yè)建議書(shū)》。協(xié)會(huì)計(jì)劃在未來(lái)1至3年時(shí)間內(nèi)，進(jìn)一步加大課程開(kāi)發(fā)、制定崗位標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)人才培養(yǎng)、考試考核的方式，及時(shí)向市場(chǎng)提供一定數(shù)量的合格驗(yàn)房人才。晨報(bào)記者趙王月(王月博客,王月新聞,王月說(shuō)吧)
驗(yàn)房師急需資質(zhì)考核
“驗(yàn)房師急需資質(zhì)考核”，北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭(陳旭博客,陳旭新聞,陳旭說(shuō)吧)說(shuō)，北京目前能對(duì)房屋進(jìn)行檢驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，主要是市建委下屬的房屋安全鑒定站，但該機(jī)構(gòu)只對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)，比如平房、危房等，并不涉及大多數(shù)業(yè)主關(guān)心的裝飾工程、水電等設(shè)備的質(zhì)量鑒定，這無(wú)疑不能適應(yīng)市民的需要。
但由于目前的驗(yàn)房師一般都是“私下經(jīng)營(yíng)”，沒(méi)有相關(guān)資質(zhì)，工商部門(mén)沒(méi)辦法注冊(cè)、辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，勞動(dòng)部門(mén)也沒(méi)有相關(guān)的職業(yè)資質(zhì)。“這也是北京的驗(yàn)房市場(chǎng)需求這么大卻一直沒(méi)有人做這個(gè)行業(yè)的原因。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說(shuō)吧)這樣解釋，驗(yàn)房師的出現(xiàn)是填補(bǔ)服務(wù)空白，**應(yīng)出面培育有資質(zhì)的民間驗(yàn)房中介機(jī)構(gòu)。
作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
將規(guī)范驗(yàn)房師市場(chǎng)
據(jù)北京清華城市規(guī)劃院住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)研究所所長(zhǎng)金笠銘介紹，驗(yàn)房師經(jīng)過(guò)了一個(gè)從自發(fā)到具有極大競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程，隨之而來(lái)的問(wèn)題也一一表露出來(lái)。從這一方面來(lái)說(shuō)，行業(yè)協(xié)會(huì)制定作業(yè)規(guī)范，并對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行資格認(rèn)證，是有極大的推動(dòng)作用的。
作為驗(yàn)房師培訓(xùn)教材的編寫(xiě)者之一，金笠銘表示，他們充分調(diào)查和探討了目前驗(yàn)房行業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題和漏洞，制定了這一標(biāo)準(zhǔn)。“首先，標(biāo)準(zhǔn)對(duì)一個(gè)合格的、專業(yè)的驗(yàn)房師的房屋檢驗(yàn)工作程序和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。比如說(shuō),驗(yàn)房師工作流程的第一項(xiàng)就是向客戶發(fā)送有詳盡業(yè)務(wù)范圍的標(biāo)準(zhǔn)合同,并要求一套中等規(guī)模住房的檢驗(yàn)時(shí)間約為2到3小時(shí)，而且整個(gè)檢驗(yàn)過(guò)程應(yīng)該始終有客戶相隨，并在24小時(shí)內(nèi)將報(bào)告提交給客戶。”
對(duì)于目前整個(gè)“驗(yàn)房師”市場(chǎng)的混亂局面，在新標(biāo)準(zhǔn)里明確規(guī)定，驗(yàn)房師和客戶在簽訂合同時(shí)，驗(yàn)房費(fèi)用就應(yīng)該明確，通常以購(gòu)房款的千分之一為基準(zhǔn)，可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平上下浮動(dòng)。“現(xiàn)在全國(guó)驗(yàn)房師的收費(fèi)不一，每套房子從50元、100元、200元到1000元不等，有的小有名氣的驗(yàn)房師甚至要價(jià)2000元，無(wú)形中攪亂了市場(chǎng)環(huán)境。”
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