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     ■借口一：精裝修

　　可信度：★★

　　鐘樓附近某項(xiàng)目，2007年9月底一期開(kāi)盤的時(shí)候，均價(jià)是6000元，到了12月初二期開(kāi)盤的時(shí)候，均價(jià)就急劇上漲，飆升到近8000元，最高價(jià)格甚至逼近萬(wàn)元。短短兩個(gè)多月，房?jī)r(jià)就漲了近2000元，開(kāi)發(fā)商的解釋是：二期推出的是精裝修房。

　　精裝修這種**提倡的精致環(huán)保開(kāi)發(fā)方式，現(xiàn)在卻成了開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的借口之一。2007年西安房?jī)r(jià)大漲的浪潮中，不少開(kāi)發(fā)商用的就是此策略；2008年，這一策略還將被一些開(kāi)發(fā)商繼續(xù)利用。

　　我們當(dāng)然不會(huì)**一些誠(chéng)實(shí)守信的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)精裝修房，一來(lái)可以省卻自己裝修的麻煩，二來(lái)也在一定程度上避免了入住后此起彼伏的裝修噪音污染，集中裝修還可大大降低裝修成本和避免裝修材料的浪費(fèi)。但是，當(dāng)裝修的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的漲幅時(shí)，精裝修其實(shí)就只是開(kāi)發(fā)商抬價(jià)的借口而已。有的房子裝修粗制濫造，成本僅為每平方米500元，開(kāi)發(fā)商就可能對(duì)外宣稱為1000元而讓購(gòu)房者買單，這其實(shí)是通過(guò)另一種方式壓榨購(gòu)房者。

　　■借口二：地價(jià)上漲

　　可信度：★★★

　　隨著全國(guó)土地供應(yīng)逐年趨緊，土地稀缺性日益突出，開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)土地的爭(zhēng)奪力度，土地供不應(yīng)求導(dǎo)致購(gòu)地成本不斷上升，各地“地王”不斷刷新。于是，地價(jià)的上漲也成為房?jī)r(jià)大幅上漲的理由之一。“土地招拍掛之后，‘價(jià)高者得’的結(jié)果就是土地價(jià)格上升，開(kāi)發(fā)商成本上升，房?jī)r(jià)必然要上漲。”一位開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的解釋似乎有一番道理。

　　但是，這也僅僅是一個(gè)借口而已。“價(jià)高者得”制度的設(shè)計(jì)初衷，是**寄望開(kāi)發(fā)商提升管理水平、通過(guò)內(nèi)部挖潛來(lái)壓低成本，對(duì)高出的地價(jià)自行消化吸收。但大部分開(kāi)發(fā)商卻簡(jiǎn)單地將其預(yù)期的利潤(rùn)加上其他成本，來(lái)計(jì)算最終的房?jī)r(jià)，其實(shí)是將高出的成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。不僅如此，有些開(kāi)發(fā)商在地價(jià)上漲以前購(gòu)買的土地上開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，也一樣會(huì)以地價(jià)上漲為由繼續(xù)漲價(jià)。

　　■借口三：供不應(yīng)求

　　可信度：★★★

　　商品房的需求是非常旺盛的，沒(méi)有人會(huì)否認(rèn)這一點(diǎn)，這由中國(guó)的基本國(guó)情決定，而且城市化進(jìn)程的加快也確實(shí)加劇了這種住房供應(yīng)緊張的矛盾。開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)，不是他愿意漲價(jià)，房?jī)r(jià)的上漲是由市場(chǎng)決定的，商品房的供不應(yīng)求推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。

　　價(jià)值與供求關(guān)系共同作用決定了價(jià)格，這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理經(jīng)常在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中被運(yùn)用，看看各個(gè)樓盤火爆的開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，用供不應(yīng)求來(lái)解釋房?jī)r(jià)的上漲似乎更加天衣無(wú)縫。

　　但是，這也僅僅是假象而已，具體到某個(gè)樓盤、某一時(shí)期，這就有可能是個(gè)借口了。一些樓盤的旺銷其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商人為的造勢(shì)而已。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，樓市的需求確實(shí)是旺盛的，但分析買房的幾個(gè)群體就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其中真正需要房子的人并不多：第一個(gè)購(gòu)房群體是炒房者，他們買房是為了在短期內(nèi)賺取差價(jià)；第二個(gè)群體是投資者，希望通過(guò)買房對(duì)資本進(jìn)行保值增值；第三個(gè)群體是恐慌性買房者，他們想在房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲之前買房；第四個(gè)群體是因?yàn)榻Y(jié)婚等因素買房自住者。除了第四種群體是剛性需求外，其他都屬于彈性需求。其他三種群體的購(gòu)房需求可能會(huì)在短期內(nèi)急劇增長(zhǎng)或萎縮。

　　所以，我們所看到的供求關(guān)系，并不是真實(shí)的供求關(guān)系，而是被扭曲的供求關(guān)系，我國(guó)的國(guó)情注定房地產(chǎn)需求長(zhǎng)期是旺盛的，然而從短期看，實(shí)際上并沒(méi)有人們看到的那么強(qiáng)烈。“有理由要漲，沒(méi)有理由制造理由也要漲”，這就是目前的市場(chǎng)邏輯。不管開(kāi)發(fā)商搬出何種借口，追求利益的最大化才是他們漲價(jià)的真正原因。