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抵押房產后，每月從保險公司領取一筆養老金，過世后將房產交與保險公司，這一流行于歐美幾十年的“以房養老”的模式10月將首次在我國推出。上世紀80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立了“倒按揭”這一模式，之后流行于歐美世界。據了解，我國首個主營“以房養老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關部門的審批，計劃下月正式掛牌營業。

　　“老有所養”、“惠及子孫”……這些延續千年的習俗觀念，是構成中國人精神世界的重要支柱。在經歷了四年左右的激烈討論后，“倒按揭”的出臺也給國人帶來一場不大不小的觀念碰撞。同時，“倒按揭”對于中國的房產市場、保險體系和法律體系，也是一次無形的考驗。

　　“倒按揭”，究竟是將“潤物細無聲”地改變我們的生活，還是初來乍到、水土不服？這些疑惑都尚待解答。

　　中國壽險的最后缺口

　　“對于完善保險市場、完善社會保障體系來說，\´倒按揭\´都有重要作用，”中國人壽廣東分公司企劃部負責人陸建明介紹，我國人壽保險從1992年開始發展，短短15年時間就走過了西方250年的歷程，覆蓋了“生、老、病、死、殘”各方面，目前唯一的空白就是“住房反向按揭”，即“倒按揭”，由于種種原因，這一風靡歐美的險種始終無法在中國落腳。

　　陸建明介紹，我國目前的養老保障體系主要有三部分，即社保、商業保險和企業年金。其中社保只能保障社會平均線，商業保險更適合年輕人，企業年金只有少數企業才能享受。通過“倒按揭”的方式，將老年人的資產通過配置變成資源，彌補了保險體系的一大缺口。

　　“老年人交商業保險的費用高，時間短，很不劃算，”陸建明說，從經濟角度出發，“倒按揭”的思路非常好。隨著老齡化社會的到來，一些大城市里的“空巢”家庭增多，很多老人可能會更需要這一產品。而“倒按揭”在形式上，房子的產權歸屬都是老人的，直至去世，這也滿足了“居者有其屋”的心理需求。

　　房價波動太大隱含市場風險

　　倒按揭貸款盡管以住戶資產作抵押，貸款回收有一定保證，但面對無限制周期貸款，抵押資產的變化，利率的不穩定，預付款的風險及房屋的維修不當等方面的影響，存在著一定的市場風險，這也為“倒按揭”帶來了技術難度。

　　“我們的房價波動太大，估值和預測都相當困難。”陸建明認為，美國的“倒按揭”普及與其房地產市場的穩定有關，期房價估算變動不大，“倒按揭”的折舊預測較容易。但在中國特別是上海、北京等城市，房價如果繼續猛漲，勢必引發很多糾紛，甚至會出現大面積違約局面。

　　其次，房產變現的難度也使得“倒按揭”危機四伏。歐美的租賃、中介和**市場非常成熟，房產的變現相當容易，而我國的房產流通市場還很不健全，“有價無市”之憂甚虞。保險公司手中的房產，如無法隨時變現，就會積累成巨大風險。“總不可能專門雇人去賣房吧。”

　　政策隱憂和技術瓶頸仍然存在

　　“歐美\´倒按揭\´之所以流行，與高額的遺產稅有很大關系，人們在\´以房養老\´還是\´留房予子\´之中很容易作出選擇，”陸建明介紹，以美國為例，子女要繼承包括房產在內的遺產，必須繳納高達60%－80%的遺產稅，這使得許多老人從經濟角度選擇將房產抵押，而子女也少有異議。我國目前法律體系的偏差，實際上鼓勵了繼承遺產，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

　　而且，我國目前住宅的土地使用權最長只有70年。一個人往往要付出長達二三十年的時間還清房貸，等到退休后再向保險公司申請“倒按揭”。按照現行政策，等到保險公司擁有房屋的產權后，土地使用權的年限也所剩無幾。“如果未來沒有明確的政策落實，保險公司的積極性會受影響。”陸建明說，我國城市化進程中存在大量拆遷，如無政策保障，也會帶來很多不確定性。

　　“\´倒按揭\´是\´連體保險\´，必須計算夫妻兩人的壽命，精算的技術難度很大，”陸建明說，技術方面的瓶頸也將制約“倒按揭”的推廣，保險公司是根據既往發生的數據推算未來，“10年前的生活水平，醫療技術，如何推算10年后人們的壽命呢？風險很大”。另外，如果參保的人數太少，樣本量過低，計算偏差必然變大，將極大影響險種的安全性。目前國內的保險公司還不具備歐美公司的精算實力。

　　“\´倒按揭\´所涉金額巨大，風險是不可承受之重，”陸建明介紹，即使只有200萬投保人，一套房子100萬，也就是20000億元，只要出現20%－30%的偏差，“規模小一點的保險公司就完了”。

　　鏈接

　　“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產**，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。

　　目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。比較流行的主要有三種類型，依據不同的貸款發放單位來區別：首先是聯邦**保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是**擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦全國抵押協會辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產品。

　　■旁邊觀察

　　倫理困境：怕親情也被“按揭”掉

　　“中國父母對子女的愛是沒有邊界的，是終生的，”上海大學社會學教授顧駿說，“倒按揭”最先沖擊的就是中國人的文化心態。在歐美人的傳統里，“倒按揭”順理成章，“巴爾扎克的小說里，歐洲的貴族就將自己的財產抵押出去獲取\´年金\´，可謂古來有之。”而在中國，這一模式面對的，是上一輩對下一輩越來越強烈的單向支持。

　　老年人在享受“倒按揭”服務的同時，也意味著房屋價值的減少。“這意味著剝奪了下一代對房產的期權，”顧駿說，當老人做決定的時候，最大的困難是無法向子女交待。隨著目前的房價高漲，許多年輕人買不起房，父母手中的房產成了他們的指望。“抵押了房產，就等于把親情也給\´按揭\´掉了，這是老年人在情感上無法承受的。”

　　“享受\´倒按揭\´的，往往是沒有太多經濟壓力的老人；真正需要養老金的，反倒因為子女家境的窘迫，更不敢動房產的主意，”顧駿說，“倒按揭”將激化中國的家庭矛盾，加深獨生子女背景下空巢老人的處境困難。

　　中國人民大學社會學教授夏建中則擔憂，“倒按揭”操作復雜的話，會令老人們無所適從，“個人恐怕算不過保險公司”。夏建中表示，對于那些單身或子女不在身邊、不想到老了還要考慮如何“倒騰房產”的老人，倒不失為一個選擇。但即便在國外，人們更多的還是依賴社會保障體系。