投資理財知識
一、 基礎概念篇
1、 財富的概念：
1995年，世界銀行公布的財富概念中，包含了“自然資本”、“生產資本”、“人力資本”、“社會資本”四大組要素。這是廣義的財富的概念。而具體到個人，我們所指的財富，無外乎兩個意思：
一方面是指財產，各種能給其所有者帶來實際的價值利益的有形或無形的資金，資產。有形資產是指所有者所持有的現金、債券、股票、基金、外匯、經濟實體以及房產、車輛、貴重金屬（黃金等）、文物、珠寶等。而無形資產就是各種知識產權等無法用貨幣的尺度進行精確的評估的資產，如所有者掌握的專利技術、版權等。
另一方面是指本身不具備實際價值，但通過某些方式的運作，可以產生實際價值的東西。如廣泛的社交關系、被承認的榮譽、豐富的學識經驗、良好的個人形象等，這些東西不能用具體的貨幣單位來衡量其價值，但實際上它也是財富的一部分，通過它可間接轉化為普通意義上的錢財。比如通過良好的個人形象，廣泛的社交關系，可以促進、加快和完成某一項經濟活動的進程，從而獲得相應的報酬。在這個過程里面，無形的東西（個人形象、社交關系）就被轉化為有形的貨幣財產（相應的報酬）。甚至從某種意義上來說，這些無形的東西可能比普通的財產更重要。
2、 投資的概念：
投資是指犧牲或放棄現在可用于消費的價值以獲取未來更大價值的一種經濟活動。簡單的來說，投資也是一種支出，是一種可以在未來的某個時期獲得總價值超出原有價值的經濟活動。我們現在要解釋的是個人投資，或者說叫家庭投資。投入一定的本金在未來能增值或獲得收益的所有活動都可叫投資。
個人投資的種類有很多，股票債券的交易，房地產買賣等等，不一而足。
個人理財和投資的關系是：投資是個人理財活動的一部分，個人理財包括投資在內的多種形式和內容
3、 家庭理財的概念和目的：
家庭投資理財中，家庭是家庭財產的所有者。以家庭為單位進行各種投資，使家庭財產有效的保值和增值，從而達成家庭的各種生活目標，就叫做家庭理財。
換言之，家庭理財就是確定階段性的生活與投資目標，審視自己的資產分配狀況及承受能力，根據專家的建議或自己的學習，調整資產配置與投資結構，及時了解資產狀況及相關信息，通過有效控制風險，實現家庭資產收益的最大化。
個人也作為家庭的特殊形式之一，所以個人投資理財也應該歸納到家庭投資理財的范疇中去。
4、 理財的時機：
投資理財的時機越早越好。
從小就應該樹立正確的投資理財意識。經濟發達的國家和地區，從孩子入學就開始培養其理財意識。很多著名的成功人士，從小就有比較強烈的理財意識，并主動的進行理財知識方面的學習和培訓。
沙特企業家薩利赫·卡米勒以大約40億美元的資產位居***世界符號榜第四位。薩利赫·卡米勒于70年代做承包商起家，是"達萊·白拉克"集團公司的創始人。他投資范圍很廣泛，先后涉及商業、新聞、旅游、伊斯蘭銀行業務和房地產等領域。
在他還是孩童的時候，他就會用羊骨頭做一種被稱為"卡布斯"的民間小玩具，賣給他的同伴。升入中學階段后，他開始編寫和制作學習筆記賣錢，甚至還進行過進口生意的探索。他在一次接受采訪時說："當時我產生了要進口一批學生運動服的念頭，于是向父親要了3000里亞爾，通過財政大臣****·蘇魯爾·薩巴赫的關系以官價兌換成了黎巴嫩鎊。于是我用這筆錢在貝魯特買回了運動服、比賽用的有關器材以及參考書等。我將這些商品放在汽車后備箱里，然后開車到吉達市的各個學校去推銷。
在國內，從計劃經濟到市場經濟的的轉變過程，也迫切的對家庭理財提出了更高的要求，僅僅是“敲鐘吃飯，簽字領錢，按月存款”的理財方式，是絕對不能滿足新的財富積累要求的。所以，投資理財將成為家庭生活的重要內容之一。
越早學會理財，就越早為以后走向社會獲得了生存能力以及獲取財富的技能，越能在資源競爭越來越激烈的現代社會中，更易更快更早地獲得成功，從而能更好的實現個人以及家庭生活目標。
您期望生活中多姿多彩的愿望都能實現嗎？那么您一定需要理財。
所以，理財的時機越早越好。
5、 理財的步驟：
A、 確定理財目標：
每個人都會有不同的愿望，比如需要去國外旅行，需要一所更大的房子等等，而這些愿望都是一些很模糊的概念，并不是周密而詳細的計劃。那么，家庭理財開始的第一步，就是將愿望轉化為一個合理的理財目標。
理財目標的特點具有可量化的檢驗性和時效性。比如我需要在十年（時效性）的時間內使我的財富達到五十萬（可量化的檢驗性），這個目標就具有了以上的兩個特征。
目標的確立，首先要明白自己具有多少愿望。請和家人一起，一一列舉出這些愿望。有些愿望是不具備可能性的，比如我在一年內要成為中國第一首富之類，明顯是一個遙不可及的愿望，那么這樣的愿望就應該排除，只列舉出具有實現可能的那一部分。
下一步就把這些愿望逐步量化，比如我想更換一處更寬敞的住房，那么確定其地段、面積等參數之后，大致可以得到一個量化的金額。這些就是基本的理財目標。將所有的愿望都進行量化以后，那么實現你全部愿望的總金額就明確了。實現全部的目標是一個遠期目標，甚至可能要花掉整整一生的時間來完成。我們必須分階段來逐步完成所確立的各個目標。
然后圍繞每一個具體的目標，制定詳細的理財計劃，使其具有實現的可能性和行動的方向性。比如每月儲蓄的金額，每年投資的收益等。
同時，理財目標的確立必須與家庭的經濟狀況與風險承受能力相適應，才能確保目標的可行性。
確立了階段性的理財目標之后，理財活動才能有條不紊的進行。
B、資產的評估：
進行家庭資產的評估，其目的是為了使自己能更清楚的了解家庭資產的總額，月家庭收支額度等信息，掌握家庭財務狀況，以分析理財投資的能力和投資的方向。
家庭資產是指家庭成員所共同合法擁有的全部現金、實物、投資、債權債務等，以貨幣進行量化之后的凈值。
信譽、學識、社會地位等無形的東西，雖然也屬于財富的一種，但無法對其以貨幣進行量化，所以在理財活動中，不將其歸納為資產的范疇。
家庭資產的評估包括以下幾個方面：
固定資產（家居物品、收藏品、房產、汽車）
金融資產（現金、活期存折、信用卡、股票、基金、外匯、債券、保險、其他投資）
債權資產（債權類項目）
將以上所列舉的項目以貨幣進行量化之后，得出的凈值就是家庭實際資產總額。
C、 家庭收支及損益
家庭收入是扣除應交納的稅款之后的純收入，一般來講分幾個類別：
常規收入（工資、獎金、補助、福利等）
經營收入（房租、傭金等）
投資收入（股票、基金、債券等）
偶然收入（彩票等）
家庭支出是所有以現金或信用卡等方式支付的貨幣總額，一般來將分幾個類別：
日常支出（飲食、服裝、水電、交通、通訊、贍養等）
投資支出（股票、基金、外匯、債券、存款、保險等）
意外支出（醫療、賠償等）
消費支出（旅游、保健、購物等）
以上關于收入支出的歸類不一定全面，根據個人實際情況可能有所區別。將家庭收支按類目進行歸類整理，是進行家庭資產管理的第一步。
家庭損益是指階段時間內，家庭的收支及余額等財務狀況，通常可以用報表的形式表現出來，這就是收支損益表。通過這張表，可以了解到一段時間內的資金流入或流出情況，在下一個財務周期制作相應的財務計劃，從而科學的控制的資金流動， 達到理財的目的
D、 投資項目選定：
為理財目標投資，選定合適您的投資項目和策略，例如，為了買房，您選擇在某段時間內儲蓄多少錢，或是在某段時間內投資某個生意獲得較理想的回報。
根據不同的投資人，會有不同的投資風格，大致可分為幾類：
風險型投資者，愿意接受高風險以期獲得高回報；
普通型投資者，愿意接受正常的投資風險以期獲得高于一般標準的回報；
保守型投資者，幾乎不愿意承擔風險，這種投資者選擇的投資方式一般是銀行利息。一般只能選擇儲蓄投資方式。
風險承受能力的判定標準有兩個，一個是家庭財務狀況，另一個是心理承受能力。根據對風險的承受能力，可以選擇不同的投資方式和投資項目。
E：資金籌集：
通過家庭資產的評估，收支項目的制定，投資項目的確定后，可以籌集家庭資產中可用于投資的資金，不僅僅是您可動用的現金，還可以通過舉債方式籌集，當然，您舉債的額度必須在您可以承受的范圍以內。
借貸的方式很多，比如通過親友，或者通過銀行貸款等等。借貸的金額可根據你的現階段財務狀況、期望年度收益、投資項目的需求等幾方面進行綜合評定。借貸過程中需注意兩個方面，一方面是注意借貸的合法性，理財不同于投機，所以保證經濟往來對象的可靠性是很必要的；另一方面是貸款資金的投資收益應大于利息收益，否則借貸就沒有意義，反而會浪費時間和精力。
F：金融機構的選定：
理財活動離不開金融機構，各個金融機構也有專門針對個人提供的服務，在不同的金融機構中選定最適合自己的機構，會使理財活動更加有效的進行。
在此簡單的介紹一下各類金融機構：
（1）、銀行
銀行為客戶提供最基本的存、貸款業務。之外根據不同的銀行還為不同客戶提供如債券、證券、基金、外匯等交易項目。
國營四大銀行：中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行。
商業銀行：股份制或地方商業銀行，如招商銀行、交通銀行、光大銀行浦發銀行等。
外資銀行：這類銀行目前還處于初步開放階段，但其在個人理財方面的管理經驗非常豐富。
（2）、證券公司
主要可以委托進行證券交易。如果通過銀行進行證券交易，那么可以不涉及證券公司。 （3）、基金公司
主要可以委托進行基金交易。如果通過銀行進行基金交易，那么可以不涉及基金公司。 （4）、期貨公司
提供國內三家交易所上市的商品交易。
（5）、交易所
包括房產、黃金、收藏品等交易所和拍賣行等。
（6）、保險機構
一是各地社會保險局，提供養老、醫療、失業等基本保險；
二是各個商業保險公司，提供人壽、財產、責任等方面的保險，如中國人壽保險公司、平安財產保險公司等。
（7）、其他金融機構
如職工單位基金等，需注意的是保證往來金融機構的合法性，以提高個人財產的安全系數。
G、理財的管理：
在有條件的前提下，選擇可靠的管理軟件對全部理財活動進行管理。
管理內容包括階段性財務計劃的制定，日常的財務記錄（收支記賬），定期的各項財務狀況查詢（收支一覽、投資損益等），實時的財務數據統計等方面。
在此，我們推薦《財智家庭理財》軟件。本款軟件可以完全根據用戶需要制定財務預算，記錄日常收支、投資賬目，并以各種詳盡準確的報表進行歸納統計，還可以安全的連接因特網，從財智公司網站下載最新的財務數據（股票、基金等實時價格），連接網上銀行等，并可以免費獲得財智公司提供的專業理財電子出版物《財智周刊》。
按這樣的步驟，您一定能感到理財活動原來并不困難，但是，還有幾個方面的問題需要提請您的注意：
1、堅定理財信心，切忌半途而廢；
2、提高理財技巧，在實踐中學習，盡量閱讀相關書籍；
3、總結理財經驗，溫故知新，掌握理財動向；
4、強化風險意識，分析形式，規避風險；
5、遵循理財規范，不投機，不冒進，冷靜投資，科學管理。
二、 理財謀略篇
1、 投資基本規則：
A、 收益與風險并存原則：
正常情況下，收益越高的項目風險越大，收益與風險成正比。
家庭理財活動中，任何投資的最終目的都是為了獲得收益，而任何投資都具有程度不一的風險，收益與風險是緊密聯系的，這是投資活動的重要特征。
衡量投資收益的主要指標是“投資收益率”，這個指標用這樣的公式來進行計算：
（期末市值-期初投入+持有期收入收益）/期初投入=投資收益率
簡單的來解釋這個計算公式，就是說從開始進行一項投資到結束這項投資期間，得到的總收益所占投資總額的百分比，就是投資收益率。如果該數值為正，表示收益為正，反之為虧損。
投資風險是指投資不能獲得預期收益甚至出現負增長的可能性。導致形成風險的因素很多，比如：
市場因素：因國際政治、經濟情況變化，行業內部行情變化，等導致價格波動等；
政策因素：國家經濟發展重點的調整而導致的政策調整；
金融因素：通貨膨脹，利率調整等引發的經濟低迷；
人為因素：經濟活動中因往來單位（個人）信譽、道德等方面造成損失；
不可預測因素：未知的自然災害，如火災、水災、車禍等造成的直接損失。
因此，在投資理財活動中，應將風險作為重要的投資決策參照條件。
B、分散投資原則：
由“收益與風險并存原則”我們可以得知，任何投資都必定伴隨相應的風險，那么，分散投資實際上是對投資風險的一種有效規避方法。
“不要把所有雞蛋都放到一個籃子里面”是一句古老但正確的諺語。把資金投入到不相關或者不完全相關的多個項目上，這樣當一個項目遭遇風險而造成損失的時候，其他的項目并不同時遭受損失，并且還可以用其他的收益來彌補損失。
因此，用合理的投資組合，來降低投資總體風險的方法是比較科學的。投資組合的方式可以多樣化，如：
同一類別的投資組合，比如購買多支股票，或者購買多種外幣；
不同類別的投資組合，比如在股票、期貨、房產、儲蓄等多個方面分配資金；
區域性投資組合，比如在不同地區，不同國家進行投資。
C、 市場有效性原則：
該原則所指的是：成熟的金融市場（股票、債券、期貨市場）在任何時候都是有效率的，其交易價格能及時反映其全部真實信息。因此，認定該市場是有效市場。
將“市場有效性原則”引入到家庭理財活動中，可表現在：
1、股價的公正性，股價總是真實反映其公司、行業和其他經濟狀況；
2、買入并持有，交易過多會導致交易成本上升，而不見得會帶來更好的收益；
3、拒絕小道消息，事實上當消息傳到自己這里的時候，恐怕很多人都已經知道了。 在此，請注意前提是“成熟的金融市場”。由于我國的經濟建設距離發達國家還有一定距離，相應的制度規范可能還不是很全面，所以，是否成熟市場這一前提條件請慎重甄別！
2、 理財通用原則：
A、量入為出原則：
將稅前收入的10%存入銀行。即使目前的投資收益還比較可觀，但這并不能真正替代養老計劃。正確的理財方式還應該養成良好的儲蓄習慣。如果已經退休，那么追加投資資金額應該低于前期投資回報額，以免財務狀況過于復雜而受到通貨膨脹或其他風險的影響。
B、側重股票原則：
對于投資者來說，投資股票既有利于避免因低通脹導致的儲蓄收益下降，同時也能夠在行情不利時及時撤出股市，變現能力較強。
C、負債原則：
“借雞下蛋”，以借貸方式籌措資金，是資金的重要來源之一，但在借貸中應避免高成本負債，如盡量以較合理的借款利率籌措資金，避免因信用卡過量透支而支付高額利息等。
D、變現原則：
無論手頭多緊，始終都應該掌握一筆可以靈活運用的現金，用于應付有可能的突發事件。在這個原則中，最重要的不是現金有多少，而是投資能在最短時間內變現的能力。
注意：以上投資通用原則同樣是在成熟市場條件下適用，請慎重甄別！
3、投資分類及相關知識：
A、儲蓄：
儲蓄是指個人將屬于其所有人的人民幣或者外幣存入金融機構的存款。提供儲蓄服務的金融機構主要是各商業銀行、信用合作社、郵政儲蓄機構等；
根據幣種不同，儲蓄分為本幣（人民幣）、和外幣（美元、英鎊、歐元、日元、港幣、馬克、法國法郞、瑞士法郎等）；
根據存期不同，儲蓄分為活期、定期。定期又分為整存整取、零存整取、存本取息、整存零取、定活兩便、通知存款等；
根據存取的手段來看，有存折、存單、借記卡、信用卡、個人支票等。
（1）、儲蓄分類
活期儲蓄：是指不確定存期，可以隨時存取款，并不限定金額的儲蓄方式；
定期儲蓄：通常意義上所說的定期就是指整存整取，它是一種約定了存期，以整筆存入，到期一次性支取本息的一種儲蓄品種；
定活兩便：定活兩便其實是活期的一種，只是較之活期，利息計算上更有優越性，當選擇存定活時，存款不用象一樣約定存期，可以隨時支取，也不用提供證件，可以說是活期和定期的一種綜合；
整存零取：整存領取是一種比價新的儲蓄品種，是指將本金一次性存入，分次支取本金的一種儲蓄；
零存整取：是指約定了存期（一般是一年期、三年期、五年期），每月固定存款，到期一次支取本息的一種儲蓄；
存本取息：是指一次存入本金，在存期內每次（月）支取利息，到期一次提取本金的一種儲蓄；
通知存款：是指一次存入，不需要約定存期，可分次支取的一種儲蓄方式。分一天通知和七天通知兩種，提前一天或七天通知支取存款，可享受優惠利率，如未通知而支取，支取部分按活期利率計算。
（2）、儲蓄相關
利息：任何儲蓄均會有利息，應視為投資回報的一種。利息收入的金額由存入本金金額、儲蓄種類、存期長短、相應利率等決定；
利率：不同時期的利率可能會因國家調控等因素有所改變，具體數據參照銀行公布內容；
利息稅：國家按儲蓄的利息收入而征收的所得稅，當前稅率為20%。有些儲蓄屬于國家免征利息稅的范疇，如國債、教育儲蓄存款、金融債券等，以及其他免稅儲蓄類型。
（3）、儲蓄技巧
儲蓄是比較可靠的一種投資方式，具有安全、易變現、操作簡單等特點，但同時由于其風險較低，因此收益也相應很低，是適合保守型投資者的投資方式。
注意：選擇儲蓄作為投資手段時，因選擇合法、可靠的金融機構。
下面介紹一些簡單的儲蓄方面的技巧：
滾動儲蓄法：將一筆資金分為12筆，每月存入一筆定期，這樣做的好處是利息比活期高，而且每月都有一筆存單到期，在需要使用的時候不致影響其他的存單的利息收益；
合理避稅法：利用國家規定的一些免稅儲蓄種類進行儲蓄，可免除利息稅，如教育儲蓄等；
儲種組合法：根據日常的收支情況，選擇合適的儲種來儲蓄閑散資金；
隨機調整法：根據當前國家公布的利率調整儲種和儲期，使儲蓄收益合理化。
B、股票：
按照經濟學的觀點，股票是指買賣生產資料所有權的憑證。簡單的來講，股票就是股份公司發給股東作為已投資入股的證書與索取股息的憑證。投資者可將自有貨幣資金投向一家或幾家企業，以博取股票價格之差或者預期的企業未來收益。
（1）、股票的特性
責權性：股票作為產權或股權的憑證，是股份的證券表現，代表股東對發行股票的公司擁有一定的責權。股東的權益與其所持股票占公司股本的比例成正比；
無期性：股票投資是一種無確定期限的長期投資，只要公司存在，投資者一般不能中途退股；
流通性：股票作為一種有價證券可作為抵押品，并可隨時在股票市場上通過轉讓賣出換成現金，因而成為一種流通性很強的流動資產和融資工具；
風險性：股票投資者除活潑區一定股息外，還可能在股票買賣中賺取買賣差價利潤。但投資收益的不確定性又使股票投資具有較大的風險，其預期收益越高風險越大；
法定性：股票需經有關機構批準和登記注冊，進行簽證后才能發行，并必須以法定形式，記載法定事項。
（2）、股票分類
普通股：是指在公司的經營管理和盈利及財產的分配上享有普通股權的股份，代表滿足所有債權償付要求及在優先股東的收益權與要求償權要求后對企業盈利和剩余財產的索取權，它構成公司資本的基礎，是股票的一種基本形式，也是發行量最大、最為重要的股票；
（目前在上海和深圳證券交易所上市的所有股票都是普通股）
優先股：指相對與普通股具有某些優先權的股票，主要體現在兩個方面：
1、是有限擁有固定股息，不隨公司業績好壞而波動，并先于普通股股東領取股息；
2、是當公司破產進行財產清算的時候優先股股東對公司的剩余財產有先于普通股股東的要求權。但優先股一般不參與紅利分配，持股人也沒有表決權，不能借助表決權參與公司的經營管理。因此，優先股與普通股相比，雖然收益與決策參與權有限，但風險較小；
績優股：指業績優良的公司的股票，投資價值和投資回報都較高；
垃圾股：指業績較差的公司的股票，投資風險較大；
藍籌股：指在其所屬行業內占有重要的支配性地位、業績優良、成交活躍、紅利豐厚的大公司的股票；
紅籌股：這一概念誕生與九十年代初期的香港股票市場，由于中華人民共和國在國際上有時候被成為紅色中國，因此香港和國際投資者把在境外注冊、在香港上市的那些帶有中國大陸概念的股票稱為紅籌股。
（3）、其他形式股票分類
國有股：指有權代表國家進行投資的部門以國有資產向公司投資形成的股份；國有股不能上市流通；
法人股：指法人或具有法人資格的事業單位或社會團體以其依法可經營的資產向公司非上市流通股權部分投資所形成的股份；
社會公眾股：是指我國個人或機構，以其合法財產，向公司上市流通股權部分投資所形成的股份；
A股：指由我國境內的公司發行，供境內機構組織和個人（不含港澳臺投資者）以人民幣認購和交易的普通股股票；
B股：指以人民幣標明面值，以外幣認購和買賣，在境內（上海、深圳）交易所上市的股票；
H股：指注冊地在內地，上市地在香港（HongKong）的外資股；以此類推，在紐約上市的叫N股，在新加坡上市的叫S股。
（4）、股票投資方式
股票投資可分為長期、中期、短期。
從一般炒股的意義上來說，我們可以把長期定為半年、一年、或更長一些時間，中期定為幾周至幾個月，短期則是看情況機動靈活而定，也許幾天、也許幾個小時、也許稍長一些時間。然后根據你本人的時間、精力、意愿等來決定采取哪種方式。
C、基金：
基金（投資基金）有稱共同基金或單位基金，是一種通過發行收益單據，將社會投資者的資金集中起來由證券投資專家利用專業和經驗，將其應用于證券市場，所得收入和風險由不同投資者按不同投資比例分享和承擔的投資方式。
（1）、基金分類
１、按變現方式分類：
開放式基金： 是指基金單位總數不固定，發行者可根據經營策略和發展需要追加發行，投資人可根據市場狀況和投資決策贖回（賣出）所持有份額或者擴大份額。贖回價格按目前基金單位凈值扣除手續費后的價格。開放式基金將是以后投資基金的主流。
封閉式基金： 是指基金發起人在設立基金時，限定了基金單位的發行總額，籌集到這個總額后，基金即宣告成立，并進行封閉，在一定時期不再接受新的投資。如果原投資者需退出或新投資者需加入，可通過交易所進行市場買賣交易。
２、按組織形式劃分類
契約型基金： 又稱單位信托基金，是指由委托人、受托人、受益人三方訂立基金契約，由基金經理管理公司根據契約運用基金財產，由受托人（一般是銀行）負責保管信托財產，而投資成果則由投資者享有的一種基金。
公司型基金： 是指按公司法組建的投資基金，投資者購買公司股份即為認購基金，也就是公司的股東，憑其持有的基金份額享有投資收益。
３、按投資目標分類
成長型基金： 追求資本的長期成長作為其投資目標。
收入型基金： 追求當期高水平的收入為目標。
平衡型基金： 既要獲得當期收入，又要追求長期成長的一種綜合平衡性的基金。
４、按投資對象分類
股票基金： 以股票為投資對象。
債券基金： 以債券為投資對象。
貨幣市場基金：以國債、大額銀行可轉讓存單、商業票據、公司債券等短期有價證券為投資對象。
期貨基金： 以各種期貨品種為主要投資對象。
期權基金： 以能分配股利的股票期權為投資對象。
指數基金： 以某種證券市場的價格指數為投資對象。
認股權證基金：以認股權證為投資對象。
（2）、基金的經營機構
投資人：投資人是基金的持有人和出資者。基金投資人也是受益人，是基金資產的最終擁有人，享有基金資產的一切權益，并對資產負有限責任，即一切投資風險均由投資者自行承擔；
基金管理人：負責基金的發起、設立和經營管理的專業性機構，也就是基金管理公司。主要任務是依據合約制定基金投資計劃，目標是使投資者的資產效用最大化基金管理人按基金資產總值提取一定比率的管理費，但并不實際接觸基金資產，基金資產由基金保管人持有；
基金保管人：是基金名義保管和持有人。為保障投資者利益，防止僅僅被僅僅管理人任意用做其他用途，基金保管人（公司）應運而生，使投資者的利益得到保障。目前，基金保管人一般由銀行承擔；
基金承銷人：市場上的基金買賣通常不由投資人直接向基金管理人購買，如同消費者通過零售商購買商品一樣，投資者購買基金應通過基金承銷人。基金承銷人一般由銀行、證券公司或信托投資公司擔任。
在投資基金的四個方面的當事人中，投資者的利益始終是第一位的，是其他當事人運作的核心，各方當事人的運作目的就在于使基金投資人的利益最大化。
（3）、基金的特點
支持小額投資：投資基金就是把零星資金匯集成巨額基金，以便參與到各種投資市場，投資者通過基金的分紅來享受投資收益。所以投資基金有利于小額資金的投資；
操作簡便：投資者直接投資于各種證券、債券市場時，需花費大量時間和精力對信息進行收集、分析，以及完成各種交易操作，增加了投資成本；另外，由于個人投資者信息資源有限，有可能作出錯誤的投資決策。投資基金免除普通投資者繁雜的操作流程，還可提投資效率；
專業優勢：相對于普通投資者，基金管理人更熟悉投資理論，并且具有豐富的操作經驗和廣泛的信息渠道；
間接組合投資：投資基金可選擇投資到多個行業、領域、品種上，間接完成了投資組合，降低投資人的風險；
變現性強：開放式基金可直接買賣，封閉式基金可通過交易所進行買賣，變現能力高于定期儲蓄和債券等投資方式；
風險并存：風險與收益并存的原則同樣適用于投資基金，市場變化、人為炒作、管理人業績、管理人品德、同行競爭等因素，均可導致基金風險；
交易成本：基金的交易也要收取手續費，因此，短期投資基金會因交易頻率過高而導致投資成本增加；
巨額回贖：如投資者手某些信息影響而同時進行回贖（相當于擠兌），回影響基金投資策略，同時影響投資者的預期收益無法保證。
（4）、投資基金要點
基金選擇：因基金的投資目標的不同，相應的風險和收益也各異，根據投資者對風險的承受能力選擇適合的基金品種是投資基金的第一要素；
基金評判：根據相關的信息判斷基金管理人的管理水平，如歷史業績等；
基金服務：基金提供的服務項目越多越有利于投資者，如收益自動再投資、自動投資計劃、咨詢服務等；
交易成本：每只基金的申購費率、認購費率、贖回費率等都有可能不一樣，了解各只基金的各種費率，有利于降低交易成本。
D、債券：
是指由社會各類經濟主體為籌資而向債券投資者出具的，按一定利率支付利息和到期償還本金的債權債務憑證。債券的基本要素：發行主體、票面價值、價格、本金、償還期限、償還方式、收益率等七個內容。
（1）、債券分類
按發行機構
國債 ： 由中央**發行的債券。信用高。
地方**債券：由地方**發行，又叫市政債券。信用、利率、流通性略低于國債。
金融債券： 由銀行或非銀行金融機構發行。信用高、流動性好、安全，利率高于國債。
企業債券： 由企業發行的債券，又稱公司債券。風險高、利率高。
國際債券： 國外機構發行的債券。
按償還與付息方式
定息債券： 債券票面附有利息息票，通常半年或一年支付一次利息，利率是固定的。又叫附息債券。
一次還本付息債券：到期一次性支付利息并償還本金。
貼現債券： 發行價低于票面額，到期以票面額兌付。發行價與票面額之間的差就是貼息。
浮動利率債券：債券利率隨著市場利率變化。
累進利率債券：根據持有期限長短確定利率。持有時間越長，則利率越高。
可轉換債券： 到期可將債券轉換成公司股票的債券。
按擔保性質
抵押債券： 以不動產作為抵押發行。
擔保信托債券：以動產或有價證券擔保。
保證債券： 由第三者作為還本付息的擔保人。
信用債券： 只憑發行者信用而發行，如**債券。
（2）、債券的四個特點
償還性：債務人必須在規定的償還期限如期向債權人支付利息，償還本金。
收益性：債券的利息收入一般高于銀行儲蓄。同時還可通過債券市場（或證券市場）進行低買高賣獲得價差。
流通性：債券可在償還前通過市場進行轉讓，或者通過金融機構進行抵押貸款。所以流動性較好，但相對來說比儲蓄略差。
安全性：債券的安全性比較高，除儲蓄外，一般比其他投資品種的風險要小。
（3）、債券的功能
此處所說的功能是指相對于國家和各發行主體的經濟發展而言，具有如下功能：
融資功能：債券市場是金融市場一個重要的組成部分，它可以使資金的供需雙方互通有無，為資金不足者籌措資金；
資金流動導向功能：效益好的單位發行的債券風險小，受投資者歡迎；效益不好的單位發行的債券風險高，即使利率較高，也不是很受投資者歡迎。因此，通過債券市場，資金得以向優勢企業集中，從而有利于資源的優化配置；
宏觀調控功能：國家中央銀行作為貨架貨幣政策的制定和實施部門，主要依靠存款準備金、公開市場業務、再貼現和利率等政策工具進行宏觀經濟調控。其中，公開市場業務就是中央銀行通過在證券市場上買賣國債等有價證券，從而調節貨幣供應量，實現宏觀調控的重要手段。
（4）、債券風險
投資債券同樣也存在風險，如信用風險、利率風險、通脹風險、收回風險、稅收風險、政策風險等。相對而言，信用風險是比較值得注意的一個方面。中國人民銀行規定，凡向社會公開發行的債券，需由人民銀行指定的資信評估機構進行評估。我國證券交易規則規定，企業信用必須在A級以上，才有資格向社會公開發行債權。進行在此簡單介紹一下關于債券的評級標準。
AAA：最高級，保證償本付息；
AA：高級，償本付息能力高；
A：中上級，具有較高的償本付息能力，但易受經濟變化影響；
BBB：中級，具有償本付息能力，但需一定保護措施，一旦有變，償本付息能力削弱；
BB：中下級，具有投機性，不能認為將來有保證，對本息的保證是有限的；
B：下級，不具備理想投資條件，償本付息能力極小，有投資因素；
CCC：信譽不好，可能違約。危及本息安全；
CC：高度投機性，經常違約，有明顯缺點；
C：等級最低，經常違約，根本不能進行投資。
（5）、債券投資原則
收益性原則：企業債券存在是否能夠按時償本付息的能力風險，作為對承擔這樣風險的回報，企業債券的收益率要比**債券要高，在對風險進行分析后，選擇收益性最好的債券進行投資；
安全性原則：和收益性原則相對應，收益性越好的債券其風險越高，確定收益和風險的對比，選擇最合適的品種進行投資，以保障資金安全；
變現性原則：債券本金的回收速度較慢，選擇的債券品種應該能以相對較快的速度轉化為現金，而債券的總體價值盡可能的不受到損失。信用等級高的債券的變現性強，反之則弱。如國債、**債券等上市后即可轉讓，變現性就強，而小公司發行的債券的變現性就要差得多。
（6）、債券投資策略
提高資金利用率：在發行期的最后一天購買，在兌付期的第一天兌現，可適當減少資金的占用周期；
獲取價差：上海證券交易所和深圳證券交易所的債券價格是不相同的，利用這個價差有可能賺取一定利潤。另外，不同的地區之間債券的價格也是有差價的。
新舊替換：在發行新的債券的時候提前賣出原有的國債，騰出資金購買新的債券，比等待到期兌付所得的收益要高，但前提是必須比較相對的價格和利率，確定有增加收益的可能性之后才可以執行；
國債優先：由于國債相對同期的定期儲蓄收益要高，相比可優先選擇國債。
分散管理：按種類、時間、兌付日、行業、區域對債券進行分散投資，可降低風險。
E、外匯：
外匯有動態和靜態兩種含義：動態意義上的外匯，是指人們將一種貨幣兌換成另一種貨幣，清償國際間債權債務關系的行為。這個意義上的外匯概念等同于國際結算。
靜態意義上的外匯又有廣義和狹義之分：
廣義的靜態外匯是指一切用外幣表示的資產。我國以及其他各國的外匯管理法令中一般沿用這一概念。如在中國，根據1997年1月20日發布的修改后的《中華人民共和國外匯管理條例》中規定，外匯是指：
（1）外國貨幣，包括鈔票、鑄幣等；
（2）外幣支付憑證，包括票據、銀行存款憑證、郵政儲蓄憑證等；
（3）外幣有價證券，包括**債券、公司債券、股票等；
（4）特別提款權、歐洲貨幣單位；
（5）其他外匯資產。從這個意義上說外匯就是外幣資產。
狹義的外匯是指以外幣表示的可用于國際之間結算的支付手段。從這個意義上講，只有存放在國外銀行的外幣資金，以及將對銀行存款的索取權具體化了的外幣票據才構成外匯，主要包括：銀行匯票、支票、銀行存款等。這就是通常意義上的外匯概念。
外匯交易分類
即期外匯交易：又稱現貨交易或現期交易，是指外匯買賣成交后，交易雙方于當天或兩個交易日內辦理交割手續的一種外匯交易方式。
遠期外匯交易：是指買賣雙方按商定的匯價訂立買賣合約，在約定日期進行交割的外匯買賣。一般是3個月或6個月才能取得現款。遠期外匯交易的目的是為了避免匯率風險。
外匯期貨交易：是指外匯買賣雙方于將來時間，以交易所內公開叫價確定的價格，買入或賣出某一標準數量的特定傾向的交易活動。
外匯期權交易：指交易的一方（期權的持有者）擁有和約的權利，并可以決定是否執行（交割）和約。如果愿意的話，和約的買方（持有者）可以聽任期權到期而不進行交割。賣方毫無權利決定合同是否交割。
另外，還有套匯交易、調期交易（換期交易）等。
家庭投資理財內容中具有實際意義的外匯投資渠道是個人實盤外匯買賣，它屬于即期交易的方式。現在許多銀行針對個人推出的外匯投資項目，就是這種方式。
個人實盤外匯買賣：是指個人客戶在銀行進行的可自由兌換外匯（或外幣）間的交易。個人外匯買賣一般有實盤和虛盤之分。目前按國家有關政策規定，只能進行實盤外匯買賣，還不能進行虛盤外匯買賣。
匯率概念及報價方式
匯率又稱匯價、外匯牌價或外匯行市，即外匯的買賣價格。它是兩國貨幣的相對比價，也就是用一國貨幣表示另一國貨幣的價格。
直接標價法：直接標價法也稱應付標價法，是指以一定單位的外國貨幣（1個或100、1000個單位）為標準，計算應付出多少單位的本國貨幣。也就是說在直接標價法下，匯率是以本國貨幣表示的單位外國貨幣的價格。外匯匯率上漲，說明外幣幣值上漲，表示單位外幣所能換取的本幣增多，本幣幣值下降；外匯匯率下降，說明外幣幣值下跌，表示外國單位貨幣能換取的本幣減少，本幣幣值上升。目前世界上大多數國家采用直接標價法，我國也采用直接標價法。
間接標價法：間接標價法也稱應收標價法或數量標價法，是指以一定單位的本國貨幣（ 1個或 100、1000個單位）為標準，計算應收進多少外國貨幣。在間接標價法下，匯率是以外國貨幣來表示的單位本國貨幣的價格。若一定數額的本國貨幣能兌換的外國貨幣比原來減少，說明外國貨幣升值；若一定數額的本國貨幣能兌換的外國貨幣比原來增多，則說明外國貨幣的幣值下趺，本國貨幣的幣值上升。目前在世界上只有英國和美國等少數國家使用間接標價法。
外匯投資策略
低買高賣：匯市要講短平快，在做一筆交易前，最好設定一個目標位和一個止損位，每次贏利1-2%，按月計算，一年是多少？匯市不要貪，以平常心對待它，回報會很可觀的，但這不是一朝一夕可以達到的，要逐步培養市場感覺。
掌握規律：每月頭一周的周三至周五，歐洲和美國會公布重要經濟數據，此前切勿盲目入市。
一些幣種波動有規律。英鎊波動基本上是，如果上漲，一周內都是上漲行情；如果下跌，一周之內都下跌，操作上以一周為限。日元是贏利最快的貨幣，受消息面影響最大，一有風吹草動就有反應，建議快進快出。
基礎知識：炒匯要具備基本的經濟、金融知識，了解相關的國際金融市場、投資市場的情況。如每天主要國家的股市指數、世界主要債券、黃金和石油價格，以及相關的商品、期貨市場等。把握各市場之間的資金流動，如國際股市與匯市之間的資金流動。
F、期貨：
期貨交易是一種集中交易標準化遠期合約的交易形式。即交易雙方在期貨交易所通過買賣期貨合約并根據合約規定的條款約定在未來某一特定時間和地點，以某一特定價格買賣某一特定數量和質量的商品的交易行為。期貨交易的最終目的并不是商品所有權的轉移，而是通過買賣期貨合約，回避現貨價格風險。
嚴格的來說，期貨投資具有較重投機的成分，并不適合家庭投資理財，因此我們只對期貨進行簡單介紹。
期貨分類
商品期貨：是指標的物為實物商品的期貨合約。商品期貨歷史悠久，種類繁多，主要包括農副產品、金屬產品，能源產品等幾大類。
金融期貨：指以金融上具為標的物的期貨合約。金融期貨作為期貨交易中的一種，具有期貨交易的一般特點，但與商品期貨相比較，其合約標的物不是實物商品，而是傳統的金融商品，如證券、貨幣、匯率、利率等。
期貨術語
熊市：處于價格下跌期間的市場。
牛市：處于價格上漲期間的市場。
套利：投機者或對沖者都可以使用的一種交易技術，即在某市場買進現貨或期貨商品，同時在另一個市場賣出相同或類似的商品，并希望兩個交易會產生價差而獲利。
投機：為獲取大量利潤進行風險性買賣，不是為了避險或投資。
買空：相信價格會漲并買入期貨合約稱""買空""或稱""多頭""，亦即多頭交易。
賣空：看跌價格并賣出期貨合約稱""賣空""或""空頭""，亦即空頭交易。
交割：按交易所規定的規則和程序，履行期貨合約，一方移交實物商品的所有權，一方支付等值現金。
升水：
A、交易所條例所允許的，對高于期貨合約交割標準的商品所支付的額外費用。
B、指某一商品不同交割月份間的價格關系。當某月價格高于另一月份價格時，我們稱較高價格月份對較低價格月份升水。
C、當某一證券交易價格高于該證券面值 時，亦稱為升水或溢價。
開倉：開始買入或賣出期貨合約的交易行為稱為""開倉""或""建立交易部位""。
持倉：交易者手中持有合約稱為""持倉""。
平倉：交易者了結手中的合約進行反向交易的行為稱""平倉""或""對沖""。
開盤價：當天某商品的第一筆成交價。
收盤價：當天某商品最后一筆成交價。
最高價：當天某商品最高成交價。
最低價：當天某商品最低成交價。
最新價：當天某商品當前最新成交價。
結算價：當天某商品所有成交合約的加權平均價。
買價：某商品當前最高申報買入價。
賣價：某商品當前最低申報賣出價。
漲跌幅：某商品當日收盤價與昨日結算價之間的價差。
漲停板額：某商品當日可輸入的最高限價(漲停板額=昨結算價+最大變動幅度)。
跌停板額：某商品當日可輸入的最低限價(跌停板額=昨結算價-最大變幅)。
空盤量：當前某商品未平倉合約總量。
G、收藏品：
收藏的門類很多，愛好的區別使收藏品的種類各異。按目的來說，收藏大概有幾種類型：
娛樂型：以收藏鑒賞為目的；
研究型：以對收藏品的研究，了解歷史面貌為目的（通常是指文物等）；
投資型：以收藏作為投資手段，等待藏品的增值為目的。
在此，我們對一些主流收藏品做簡單介紹。
收藏品分類
一般來講，適合投資的收藏品大致有如下幾個品種：
黃金：
黃金是一種稀有的貴重金屬。購買黃金即可保值，又是首選的裝飾品。不論就政治、經濟、地理環境而言，世界上沒有其他市場比黃金市場更具有如此廣泛的吸引力。一般黃金的投資工具，主要有金塊、金條和金幣。
隨著２００２年１０月底上海黃金交易所的正式營運，產金企業和用金企業可以自由的在上海黃金交易所買賣標準黃金。但黃金進出口仍然有一定的限制。
通過首飾專業賣場、銀行等機構可進行黃金的買賣。首飾店中**各種黃金類的首飾產品，如金鏈、金戒等；商業銀行**金條、金幣、金塊等黃金產品，并提供交易、清算、托管等品種的服務。
郵票：
投資郵票風險小
作為預付郵資的有價憑證，一旦進入了集郵市場，同樣可從返回郵政領域充當郵資。一般情況，郵票價都會穩步上升，較少出現大起大落的情況。投資市場的漲跌并不完合適全郵市。一般物品行情看跌時，供給者會急著大量拋售，以致于行情持續下跌。相反看漲時，也是爭相搶購，行情更漲。在郵市，一旦某種郵票看跌，投資者也不急著出手，直到行情上漲；而一旦看漲，大家急于收進，手中握有該票者提高價值**，或者再持有的到上漲。
郵票面值小，便于炒作
每年國家發行的郵票，一般總面值約40元左右，全國一年的集郵總收入為10億元左右。幾十萬元錢就能把一種郵票的價格"炒"起來，而要把一種股票"炒"起來，恐怕一、二億都不行。股票市場每年有幾十億的新股上市，對為數眾多的大眾來說，股票的潛在購買力與郵票相比，顯然更小。
郵票的增值特性與眾不同。
作為長線投資，郵票增值多少取決于時間的長短，與時間成正比，而且贏利性大于風險性。
郵票術語
枚：是郵票的最小計量單位，又叫單枚郵票。
連：兩枚以上沒有分撕開而相連在一起的郵票，叫做“連票”。
雙連：兩枚相連在一起的郵票。橫向相連的橫雙連，直向相連的叫直雙連。
四方連：四枚呈“田”字形相連在一起的郵票。位于整張郵票角上，帶有兩側票邊與版銘的叫做“邊角四方連”。
大方連：多枚郵票橫向連接稱行，豎向連接則稱列。由四枚以上郵票，至少兩排或兩列郵票相連在一起的叫大方連。通常有六方連、九方連、十六方連、二十方連等。對許多珍罕郵票來說，雙連票的價值要比兩枚的郵票大，四方連又比雙連的價值高。尤其對無齒郵票，因為從印張上剪下郵票時，很容易剪壞圖案。因此，郵票的邊留得越寬，它的價值就越高，連票自然要比單枚票價值高。
張：指郵局全張，即送交郵局**的整張郵票。郵人們俗稱“版票”，也就是整版郵票。
對倒票：在整張郵票上，以連票形式，將兩枚相同郵票顛倒排列印制而成的郵票。如果撕成單枚票，就看不出它們之間的對倒列關系。
連印票：又叫連刷票，或叫“條幅式連票”。是將多枚郵票相連印刷，構成連續性的圖案。
過橋票：是指在整張郵票中中間連有副票或較寬空白的一對郵票。有時在兩枚郵票中是夾有的空白部分上，印有與郵票相關的文字或圖案，但無面值，不能做郵票使用。
附券：又叫“附簽”。利用全張郵票紙邊的空白，同時印上與郵票相關的圖案或文字說明的票形小條。附券可以同郵票一塊收藏，但并非每枚郵票都連有附券。
套：郵票發行時由發行機構規定的郵票單元。在郵人之間，一般習慣上把全套一枚的郵票叫做單枚票，全套2枚的叫雙枚票，全套3枚以上的叫做小套票，全套8枚以上的叫做大套票。大全套的另一個含義是指系列郵票或專題郵票。
新票：新票有兩種含義，第一種是指新發行的郵票，是與過去發行的郵票相對而言的。第二種是指未做郵資憑證使用過的郵票。
信銷票：是指作為郵資憑證已經使用過的，并經郵政部門蓋銷處理的郵票。
蓋銷票：蓋銷票與信銷票一樣，是經過郵政部門用郵戳蓋銷處理，票面上留有郵戳痕跡的郵票。蓋銷票是專為集郵而**的，是一種不能作為有價證券流通的集郵商品。
再版票：世界各國發行郵票，除了普通郵票外，紀念郵票、特種郵票等一般都是一次性發行，公布印量后，印版即行銷毀，不再重印，稱為原版票或初版票。這是郵票所以增值的一個重要原因。但有時為集郵需要等原因，同一印刷廠或同一郵政組織根據原版重新制版而添印郵票，相對于“原版”“初版”而言，這種添印的郵票被稱為“再版票”，也稱“第二版”。
袋票：一般是把一些成套郵票中的低面值票，或低面值蓋銷票裝成一袋**。也有的是把一定數量的信銷票裝成一袋**。
花紙頭：我國廣東、香港一帶也叫“公仔紙”。花紙頭實際上就是非法印制的仿印票和臆造票。
高值票與低值票：郵票值較高的叫做高值票。反之，面值較低的郵票叫低值票。
錯票：這是郵市上的口頭語，它的全稱應叫“錯體郵票”。一般的郵票都是圖案正確，印制合格的郵票，稱為“正體郵票”。錯體票主要指錯版郵票和變體郵票。錯版票主要有兩種情況。一種是由于原圖設計中發生比較嚴重的錯誤，造成已經印成的郵票不能正常發行。另一種情況是因為制作過程中出現比較嚴重的錯誤。變體票一般是指在郵票印制過程中，由于技術上的差錯，造成郵票具有較嚴重缺陷和錯誤，未被檢驗出來而少量流出的大變體。
珠寶：
天然寶石是稀有、珍貴的礦產資源。“黃金有價，寶石無價”。寶石加工成首飾和其他工藝品后，不僅有很高的欣賞、珍藏價值，而其保值作用遠勝過黃金，有的則成為無價之寶。美觀、稀少、珍貴、耐久，構成了天然寶石的最主要的特點。收藏寶石注意的要點在于精、奇二字，切忌雜、濫。
光彩奪目、**絢麗的珍珠一直備受人們喜愛。但是，珍珠是由生物生命活動所造就的，這就使其很難獲得一模一樣的外觀。珍珠的價格也因它的大小、優劣而產生很大的差異。珍珠的價值，在于其品質的優劣，主要包括珍珠的光澤、顏色、形狀、大小、表面凈度、珠層厚度、對稱及穿珠技巧等，這些構成了選購珍珠飾品的判別標準和依據。
珠寶的投資要求具有一定的鑒賞、判別能力，投資前請確定具有這方面的知識，并通過正規的渠道進行投資。
古玩、字畫：
我們現在習慣上說的“古玩”包括銅器、瓷器、玉石、字畫、古籍善本、古典家具、竹刻牙雕、文房四寶、錢幣、織繡等。
銅器類有商周青銅器、戈矛劍矢、弩機、漢代銅鼎壺、歷代銅鏡、銅佛、帶鉤、車馬飾等，其中尤以商周青銅器最為珍貴。
陶瓷類可分為古陶器、原始瓷和瓷器。瓷器按窯口分則類別眾多。宋代的官、哥、汝、定、鈞五大名窯和明成化斗彩都是極品，價高量少，已至絕跡。
玉石類有新石器時代玉器，商周古玉，漢唐至明清各代玉雕等。
字畫因為不易保存，宋元真跡已屬鳳毛麟角，明清書畫也稀少，所以眼下字畫收藏大多以近現代書畫家的作品為主。
古籍善本亦以明清版本留存稍多。
古典家具以明式和清式硬木家具為貴。
古代錢幣可按歷史年代分類，因存世眾多，價值相對較低。
竹刻木雕也以近現代物品為多，若是明、清的雕刻件則價值較高。
至于文房四寶以收藏古硯為多，價格相對低廉。
織繡類的收藏家較少，故價值較小。
此類收藏對專業性的要求就比較強了，投資的時候千萬要慎重，謹防買到贗品。
H、房地產：
房地產是房產和地產的合稱。地產是指購買土地使用權的開發投資；房產是指物業建成后的置業投資。家庭理財投資一般是指房產。家庭購買房產的目的一般有兩個：其一是居住；其二是增值獲利。
房地產的相關概念
房地產產權：是指房地產所有者對其所有的房地產享有的占有、使用、收益、處分的權利。
房地產登記：是指國家依法確認房地產產權的法定手續。經審查確認產權后，可以給《房地產產權證》。它是進行房地產交易的重要憑證。
套內面積：俗稱“地磚面積”，指室內可實際使用的面積。也就是直接測量室內的面積總和。
使用率：住宅套內面積和建筑面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。
使用年限：國家法定最高年限不超過70年。
建筑面積：是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。包括內外墻體、柱、公用分攤部分等一切。
實用率：住宅實用面積和建筑面積的比為實用率。實用率比使用率大，因為實用面積含了墻體、柱的面積（也叫結構面積）。
建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。
綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
房價組成：由地價、稅費、建筑成本、資本成本、開發利潤等所組成。
房產轉讓：必須通過房屋所在地的房地產交易部門辦理房產變更登記，才合法有效，否則是無效轉讓。
稅費：營業稅、契稅、印花稅等。如果申請按押貸款，還有律師費（公證費）、保險費、備案費等。
購房步驟
個人購買商品房一般要經過以下幾個步驟：
制定購房預算：購房者產生購買房屋的動機后，要估算一下自己的實際購買能力。首先要根據自己家庭的收入，扣除日常生活開支的金額，得到自己可以動用的資金數額；然后大致計算出購房后所需支付的維修費、物業管理費以及房產稅等費用，再考慮是否要向銀行貸款，銀行貸款利率的高低，銀行可提供的貸款數額等因素，最終確定出自己的實際購房經濟實力。購房者再依據自己的經濟實力，結合當時房地產市場的行情，居住生活方便程度，工作單位的位置等因素，確定自己購買哪類房屋。
收集購房信息：購房者初步確定了購房意向后，要大量收集有關房源的信息。購房者可以從各種有關房地產的媒體廣告、宣傳材料、售樓書中得到所需的房屋資料。購房者還可以通過參加房地產交易展示會，到房地產交易所或房地產代理商的辦事處調查，以及直接與房地產營銷人員進行交流等方式獲取有關行情。對于收集到的大量房地產信息，購房者還要進行仔細地分析和篩選。對廣告宣傳中的虛假成分，購房者要有辨識的能力，以防上當受騙。
查詢房地產商的合法性：在房地產市場上，有一些非法房地產商在沒有合法手續的情況下就銷售房地產，購買沒有辦理合法手續的房屋會給購房者帶來很大的損失。所以，購房者一定要對房地產商銷售行為的合法性進行調查。購房者調查房地產商售房的手續是否完備、合法的最基本最簡單的辦法就是查看房地產商的“五證”，這“五證”就是：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷售許可證》。按國家有關規定，房地產商只有在“五證”齊全的情況下，其銷售的房屋才屬合法范疇。
進行實地調查：購房者根據所收集的購房信息，看中了某一處房屋后，一定要對欲購房屋進行實地調查，眼見為實。購房者在觀看、考慮房屋時，務必全面仔細。在查看房屋的內部時，要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質量、裝修標準、裝修質量，房屋的附屬設備是否完備，房間的隔聲效果如何，頂棚、墻壁、地面、門窗是否有損壞，內部設計是否合理等方面進行仔細考察。對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對戶外景觀、周邊環境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。對在實地查看過程中購房者無法調查的情況，或在某些方面存在疑問，購房者還可以直接向現場的售樓人員詢問，真正做到心中有數。
簽訂房屋買賣合同和其他合同：購房者的前期調查了解工作完成之后，對欲購房屋滿意，就可以與房地產商具體簽訂房屋買賣合同了。簽訂合同是購房者實施購房行為中最重要的一個階段。購房者一方如果合同簽訂得不夠謹慎，那么就有可能給以后留下許多后患，使自己受到損失。購房者在簽訂合同時一定要堅持使用國家認定的商品房購銷合同的規范文本，不要使用房地產商單方面制定的合同文本，以防在合同中出現欺詐行為。購房者簽訂的合同中的各項條款一定要準確、清晰，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款，如需要，買賣雙方可簽訂有關的補充協議。在簽訂合同過程中，購房者如無把握，可以聘請律師參與，為自己把關。在簽訂房屋買賣合同時，購房者還要簽訂其他有關合同。如購房者向銀行申請貸款來分期支付房價款，購房者應與銀行簽訂抵押貸款合同。購房者所購房屋實施物業管理的，購房者還要簽訂一份物業管理合同。
辦理房屋產權過戶登記手續：按照我國有關房地產法規的規定，進行房地產交易的單位和個人要到當地房地產管理機關辦理登記、鑒證、評估和立契過戶手續。交易雙方當事人簽訂的房屋買賣合同必須辦理以上手續才是合法的，否則就是無效合同。鑒證是指房地產交易管理部門對房地產產權、房地產交易價格以及有關證件等進行的審查、核實活動。在審查、核對時，如有必要，房地產管理部門還會對買賣的房地產進行查勘和評估。在房地產管理部門審查完畢及房地產買賣當事人按照規定繳納有關稅費后，房地產管理部門就可以向當事人核發過戶單。當事人可憑過戶單辦理產權過戶手續，領取房地產權屬證書。
房地產投資的風險
房地產投資的風險，是指投資的實際收益與期望收益的偏差。當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增值潛力；反之，我們就稱投資面臨著風險損失。
變現能力風險：房地產是一種比較特殊的商品。由于房地產的實體性，所以投資于房地產中的資金流動性差，變現性較差，不像其他商品那樣容易脫手，容易收回資金。由于房地產存在這種不動產及買賣具有區域性的特性，作為房地產投資者必須注意流動性差、變現性差所帶來的風險。
購買力變化風險：由于房地產投資周期較長，占有資金較多，因此投資于房地產，還需承擔因經濟周期性變動帶來的購買力下降的風險。當社會經濟處于滑坡階段，經濟蕭條，通貨膨脹，這時房地產本身不會因為通貨膨脹而貶值，相反，投資于房地產的資金還能夠起到保值作用。但由于通貨膨脹的影響，同樣數量的貨幣所能購到的商品數量可能已遠不如通貨膨脹之前，無形之中，使得人們的購買力水平下降。購買力水平的降低，會影響到人們對房地產的消費水平。這樣，即使房地產本身能保值，但由于人們消費水平的降低，也會導致房地產投資者遭受一定的損失。
宏觀市場風險：中國房地產市場是一種不充分市場，它與完全自由競爭市場所應具備的四個條件（即同質商品；交易雙方自由出入；交易雙方數量眾多沒有壟斷行為；交易雙方具備充分信息）相距甚遠。因此，房地產市場只能說是一種準市場。這種不充分市場，其特征就是缺乏信息交流，沒有一個正式市場，許多房地產的交易和定價是在不公開的情況下進行的。但在交易時，人們往往不懂它所涉及的法律條文、城市規劃條件、稅費等，尤其是對房地產交易過程中的許多細節不了解，因此，有可能造成損失。
選擇性風險：不是所有的房地產項目都可以升值。隨著社會的發展，房地產項目性價比內含的日趨豐富，戶型不夠合理、配套相對落后的項目跌價將在所難免。選擇適當的有增值潛力的項目是取得良好收益回報的關鍵。
I、 保險：
（1）、保險分類
保險分為社會保險和商業保險兩大類。
社會保險是指國家通過立法強制實行的，由個人、單位、國家三方共同籌資，建立保險基金，對個人因年老、工傷、疾病、生育、殘廢、失業、死亡等原因喪失勞動能力或暫時失去工作時，給予本人或其供養直系親屬物質幫助的一種社會保障制度。社會保險具有法制性、強制性、固定性等特點，每個在職職工都必須實行的，所以，社會保險又稱為（社會）基本保險，或者簡稱為社保。社會保險按其功能又分以下種類：
養老保險：是當勞動者因年老喪失勞動能力時，由國家和社會保證基本生活的社會保險項目。
工傷保險：是勞動者在遇到意外傷害事故、暫時喪失或永久喪失工作能力導致收入中斷時，由國家和社會對其經濟補償，幫助其維持基本生活的社會保險項目。
失業保險：是由國家和社會在一定時期內向非自愿性失業者提供基本生活需要的物質幫助，并通過轉業訓練、職業介紹等幫助其重新就業的社會保險項目。
醫療保險：是國家和社會為因患病而暫時喪失勞動能力、收入中斷的勞動者提供經濟幫助和醫療服務的社會保險項目。
生育保險：是指當女性勞動者因生育而暫時喪失勞動能力時，由國家和社會為其提供經濟幫助和保健服務的社會保險項目。
住房保險：又叫住房公積金，是指國家或社會幫助職工購置住房提供的一種經濟幫助。職工可以住房公積金進行貸款購房，或在購房時申請取出。
商業保險又稱金融保險，是指按商業原則所進行的保險。具體而言，是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發生的事故因發生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的保險作為。商業保險按其功能分以下種類。
財產保險：是指以物質財產以及同它相關的利益作為保險標的（保險對象）的保險。保險公司承擔保險標的因自然災害和意外事故而受損的經濟賠償責任。財產保險根據投保主體與投保對象，又分成許多種財產保險，與家庭有家的主要是家庭財產保險和個體工商戶財產保險。
人身保險：是以人的身體和生命作為保險標的一種保險。在保險期限內，被保險人傷殘、死亡或生存到保險期滿，保險公司給付保險金。人身保險又包括人壽保險、健康保險(醫療保險)、意外傷害保險、以及投資類型的保險，即分紅保險。
責任保險是以被保險人依法應負的民事賠償責任或經過特別約定的合同責任為保險標的的一種保險。責任保險的種類包括：公眾責任保險、產品責任保險、職業責任保險、雇主責任保險等。
（2）、保險的步驟
１、分析需求，明確目的
首先要做的就是了解家庭經濟狀況，分析家庭風險種類，并明確保險目的。一般來說，產生保險的愿望是在有了需求之后，所以首先應該確定保險的目的，比如選擇意外傷害險等等。
２、了解機構，落實品種
現在保險公司很多，根據自己的分析判斷尋找一家最放心的最專業的保險公司，向對方咨詢需求范圍內最合適的保險品種、價格、政策等情況。
３、完善手續，及時付費
審視保險合同，詳細了解相關的條款內容，簽定保險合同，選擇繳費方式，并開始繳費保險。填寫保存資料必須真實、準確，不得隱瞞和虛報，否則保險公司有權解除合同。再有，投保以死亡為保險責任的保險必須征得被保險人同意并在保單上簽字。其三，投保人與被保人必須具有保險利益關系。其四、繳費方式選擇上需結合家庭當前和未來的現金流，如果家庭現金充足或收入高，可采用一次繳清；否則選擇分期繳納比較好，可減少家庭的負擔；及時支付保險費用，以免發生不必要的麻煩。
三、 稅收：
A、個人所得稅：
個人所得稅是對個人（自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅。我國法律規定了11項個人收入為應稅所得：
工資、薪金所得 5%-45%
個體工商戶的生產、經營所得 5%-35%
承包經營、承租經營的所得 5%-35%
勞務報酬所得 20%
稿酬所得 14%
特許權使用費所得 20%
利息、股息、紅利所得 20%
財產租賃所得 20%
財產轉讓所得 20%
偶然所得 20%
經國務院財政部門確定征稅的其他所得 20%
個人所得稅的費用減除：
一、工資、薪金所得，以每月收入額減除費用800元后的余額，為應納稅所得額；
二、個體工商戶的生產、經營所得，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額，為應納稅所得額。
其余略，請參考稅法有關細則。
B、利息稅：
利息稅就是對利息收入征收個人所得稅，稅率為20%。利息稅一般由儲蓄機構代扣代繳，并給儲戶出具利息結付單，此單可視作完稅證明。
扣稅方式：
存本取息定期存款扣稅方式：每次取息時不扣利息稅，在到期清戶或提前支取時一次代扣利息稅。
活期存款、銀行卡存款扣稅方式：一般不給利息結付清單，只在存折或對帳單上注明扣稅數額。
通存通兌儲蓄存款扣稅方式：異地取息時，由原開戶行代扣利息稅，代理行出具利息給付清單。
外幣存款扣稅方式：對儲戶直接按外幣利息扣利息稅，但銀行上繳稅款需折算成人民幣后繳入中央金庫。
免稅儲蓄品種：
教育儲蓄存款
國債
保險（如養老保險金、醫療保險金等）
國務院財政部門確定的其他專項儲蓄存款或專項基金存款等
C、 其它稅：
增值稅：增值稅是對商品生產和流通中各環節的新增價值或商品附加值進行征稅。它是一種流轉稅，即發生在流通領域中的商品的流轉產生的稅項。簡單來說，就是低價購進產品以高價銷售出去，其商品增值了，所以要收稅，即為增值稅。小規模納稅人增值稅的稅率是：商業企業4%，其他企業6%。
消費稅：在增值稅的基礎上，對少數消費品再征一道稅，即為消費稅。消費稅主要是針對煙化妝品等11類，而且實行價內稅，即包括在價格中，在流通環節不用繳納消費稅。實際上，消費稅是由消費者承擔的。
營業稅：營業稅是對規定的提供商品或勞務的全部收入征收的一種稅。象勞務、轉讓無形資產、銷售不動產等，都需繳納營業稅，其稅率為5%。例如我們前面介紹過的房產買賣，就需征收營業稅。
車船使用稅：車船使用稅是指國家對行駛于境內公共道路的車輛和航行于境內河流、湖泊或者領海的船舶，依法征收的一種稅。一般采用定額稅率，由各地自行規定，一般小車大概是60-320元/年。對于擁有私家車的家庭，此項稅款是每年必須的支出。
印花稅：印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。印花稅征收范圍很廣，但稅率低，稅負輕，最高千分之二，最低千分之零點五，或者每件5元。在股票交易、住房買賣中都有印花稅。
契稅：契稅是對不動產的買賣、典當等產權轉移變動所征收的一種稅項。稅率一般為3%-5%。在房產買賣時有就契稅。
